房地產泡沫只有硬著陸一條路

房地產市場火爆到瘋狂，這是否意味著擊鼓傳花的遊戲已到尾聲？

房地產越火爆，對地方財政的貢獻度越大，緩解債務危機的能力越強，各方對於房地產的依賴度越高，這是無法解套的循環。

9月2日發布的“百城價格指數”數據顯示，“百城房價”已經連續15個月環比上漲，8月百城住宅價格同比上漲了8.61%，是連續第9個月上漲，並且漲幅比上月擴大0.67個百分點，廣州房價同比漲幅達24.15%，位列百城之首。而從環比來看，環比上漲的有71個城市，下降的只有29個城市。

有幾個跡象顯示，房地產的絞索越來越緊。

資金集中到大城市，上一輪房地產限購曾逼近房地產開發商湧入不限購的三四線城市，隨著調控的放鬆，開發商的資金再度聚焦於一二線核心城市，這些城市的人口與財富的集聚能力，被視為可以抵抗房地產泡沫崩潰的最厚冰層。

8月全國十大重點城市的住宅均價達到17871元/平方米，環比上月上漲1.49%，漲幅比上月擴大0.15個百分點，同比則上漲了12.18%，且已連續第10個月上漲，漲幅進一步擴大了1.12%。廣州、北京、上海等大城市的漲幅一馬當先。相比而言，洛陽、太原等二線城市漲幅不高，而實體經濟與民間借貸鏈條同步崩潰的地區，房價出現大幅下挫，如鄂爾多斯、溫州、神木等地。

另一個值得警惕的跡像是，房地產貸款有所收緊。這兩年房貸起起落落，隨著房地產市場升溫，房貸也隨之升溫。根據央行金融統計報告，住戶中長期消費類貸款可以有效顯示房貸的溫度，去年1月份為7.60萬億，6月份為7.86萬億，7月份上升到7.95萬億，半年增加2500億。今年1月份的餘額為8.71萬億，6月份為9.48萬億，7月份為9.64萬億，半年增加7700億。可以看出，這兩年長期消費類貸款上升較快。

該數據與央行上海總部發布的報告比照，去年全年滬上個人住房貸款增加177.6億元，同比少增62億元；去年一至四季度分別增加-10.5億元、11.1億元、90.6億元和86.4億元，去年下半年到今年上半年，長期消費類貸款上升態勢明顯。

照此情形，銀行放貸個人買房，金融風險全部囤積在銀行。情況正在發生變化，銀行貨幣收緊轉而追逐高利潤的中小企業貸款業務，房貸數量下行。據《中國證券報》報導，目前多數商業銀行的個人住房按揭貸​​款政策並未發生改變，但貸款發放方面與前期相比的確較為緊張，首套房貸八五折優惠利率“尚未絕跡”，只是申請門檻較高。筆者走訪了一些中介，房貸收縮幅度較大，而在三亞，外地客買房除非具備一年以上的納稅與社保證明，否則無法貸款購房。

貨幣不再像前幾年那麼氾濫，銀行與地方政府悄無聲息地收縮貸款範圍，以現金繳款夯實房地產的根基。一旦出現風吹草動，房價下挫，不會像鄂爾多斯一樣對銀行、民間借貸產生多米諾骨牌式的衝擊效應，最多像三亞目前一樣房價滯漲，但現金購房者有支付能力沒有使用金融槓桿，不會為回收資金瘋狂拋售房產，不會形成全面的金融危機。

最後的跡像是移民潮中資金外流，去年可以統計到的、在美購房的中國資金為90億美元，成為僅次於加拿大的第二大群體。央視《經濟信息聯播》今年3月報導，美國國家房產經紀人聯合會常務董事傑德史密斯表示：11%的國際銷售量都是來自中國買家，特別是在高端市場，當然整個市場的國際銷售量只有2-3%，但中國就佔了11%，而且這個數字還在不停增長。

區區90億美金並非國人在海外購房的全部，考慮到第三次移民潮之劇烈，地下金融之發達，通過其他途徑購買海外資產的遠遠不止這一數字。最近，對國人信心衝擊最大的事件，當然是李嘉誠先生拋售內地與香港資產，這是空頭的市場行為。

不管李嘉誠先生的做空，國內地王頻出，北京新地王每平方米7.3萬元，已經與香港接近，如果上升1.5倍則與香港高地價可以看齊。在每平方米產出的單位GDP遠不如香港的情況下，這種地價是瘋狂的。

如果房地產價格停止上漲，地方債務崩盤;如果房地產價格繼續上漲，則未來市場必然崩盤。崩潰的時間決定於民間資金存量，決定於民間對房地產市場繼續保持看好預期。與其他資產相比，房地產背後有地方政府之手，依舊是最抗跌的資產。

怎麼辦？最好的辦法是讓民間現金夯實房地產市場，其次提升單位面積的產出做實地價，而這兩點，前者是引誘民資，後者與加快改革提高效率是同一個意思。否則，房地產只有硬著陸一條路。