房產觀瀾24：供需大趨勢

  1998年至2015年十月份，中國城市房屋竣工面積110億平米左右，庫存量6.8億平米。
    官方2012年數據，城鎮房屋擁有2.2億至2.5億套，以2.2億套計算。
    官方2005年數據，城鎮平均房屋建築面積為83平米；2006年數據，4大城市平均建築面積115平米。
    2015年全國城鎮人口數據，7.5億常駐人口，其中2.5億沒有入戶。
    而據我們計算擁有房屋者平均擁有房屋1.7套。
    這意味著在城鎮的擁有房屋者中，有接近1億城市居民和2.5億非入戶常駐人口沒有住房。

    不過根據我們的計算，城市非常住人口可能高達3億以上，主要集中在長三角、珠三角、京津冀；其餘的集中在福建、山東、湖北、四川、重慶的主要城市區域。
     2015年公佈的全國平均收入，上海等地以4萬不到跑贏全國，也就是以三口之家計算，大致在8萬一年。其餘地方4.6萬不到。
     以上海平均房價環內3萬計算，80平米二室戶需要240萬，首付72萬，這需要9年不吃不喝才能集聚；地級市4000均價，80平米需要32萬，首付10萬。以收入4.6萬比，很多人可以支付。
    考慮到大多數地市中產，以公務員、事業單位、小土豪為主，已經購買了一兩套房屋；剛需需要城市貧民和農民工提供。而北上廣等地的剛需，2.5億農民工很顯然買不起，城市貧民等待拆遷。
    這樣就看出大趨勢，按照115平米的平均面積，改善型、豪宅、學區房是一線城市的需求。我們修正房產觀瀾23裡的數據，也就是說假定擁有普通住宅的收入家庭有繼續改善房屋面積的需求，北上廣的改善型房屋將繼續上揚。
    剛需全部要等待農民工、農二代的大學生等等家庭收入上漲後才能有購買力。
    我們回過頭來看貨幣政策，假定中國維持匯率，利率下行，資本繼續管制，則上述改善型和投資性住宅繼續上揚。
    如果中國未能維持匯率，人民幣大幅度貶值，資本外流，則投資性和改善性房屋需求則下降，房地產有可能出現崩盤。
    假定是前者，​​你投資的方向是：
    1，改善性住宅、豪宅、學區房。地段、地段、地段。重要的事情說三遍。
    2，權益類投資。由於有大量的常駐人口需要租房，那麼小戶型或者適合出租的環外房屋就值得投資，收取租金。
     這是我們根據總體數據對近年來的房地產做了一個觀察結果。