2013年10月14日 星期一

中國樓市有價無市後必是暴跌

“十一”長假,自駕而行,盡量避開大城市,都是在三四線城市中沿途觀景!許多縣城都是一幢又一幢的高樓大廈,開工施工更是熱鬧非凡。許多地方是毀田建房,導 ​​致良田越來越少,樓宇越來越多。但放眼放去,許多高樓都是空曠,夜晚沒有燈火通明,恰不講是什麼空置率或鬼城,但可以明顯感覺得三四線城市樓盤過多了,畢竟2012年人均住宅面積達到32.9平方米!在房價一度漲的讓人望塵莫及的浙江溫州,高庫存下,房價已經開始了報復性下跌,這種情況,可能要在很多三四線城市重演。

近年來,中國實行“嚴格控制大城市規模、合理髮展中等城市、積極發展小城市”的方針,隨著城市化進程的加快,中國的中小城市將會有長足發展。但是每一座城市都有其不同的特點,不是每一座城市都適合進行房地產開發,不是每一座城市都有豐厚的奶酪。伴隨著中國城鎮化的進程,不少三四線城市掀起大規模“造城運動”,樓市供應量急劇放大。作為“炒房團”大本營,游資激戰樓市的的第一站,溫州的情況不免有些特殊,但是對於國內很多三四線城市來說,它卻是“當之無愧”的負面參照物。目前不可否認,一些三四線城市的確出現了供應量過大,而且是通過降價都不能解決的。許多三四線的城市隨時會有出現崩盤的可能性,這肯定不是聳人聽聞。
雖然從目前情況來看,2013年的中國樓市還會繼續漲價,但市場蘊含的風險也會越來越大。由於樓價的上漲勢頭沒有改變,新的調控政策仍然可能出台。以目前的發展趨勢來看,未來供應量過大的三四線城市物業,一二線城市的商用物業以及房地產信託理財項目,很可能將成為風險壓力首先爆表的區域。雖然現在新型城鎮化框架還沒有正式敲定,但是不少地方官員已經判斷這能為房地產帶來至少20-30年的黃金發展期,籌劃著各種新城。事實上,如果十八大沒有強調城鎮化發展,多數三四線城市樓市很可能在今年已經出現了局部崩盤。
實際上,三四線城市這種住宅供大於求的現象並不是今天才暴露,早在去年年中,這種局面就已經初現端倪。唐山、煙台、營口、常州、貴陽等城市都在那個時期出現開發商扎堆儿,項目銷售困難的局面。在2012年年中之前,這些三四線城市都處在房地產開發建設的集中爆發期,眾多國內知名開發商紛紛進入,到處都是房地產建設工地。在三四線城市熱鬧的房地產開發背後,隱藏著嚴重過剩的巨大隱患,導致許多三四線城市樓市是有價無市。
皖南地區,大部分都是人口輸出地區,在外面打工發展的人非常多,留下在本地的人,非常少,市場需求量非常有限。從需求角度來看,三四線城市幾乎都是人口輸出城市,不具備對外來人口的吸附能力,它們的購房主體是進城農民或大型進駐企業的員工,但他們的收入增長速度遠趕不上造城的速度和房價的上漲速度。城鎮化概念催生的投資熱,以及對這些城市消化庫存能力的高估,只會延長這些城市樓市泡沫爆破的時間。
目前處於有價無市階段,對於過度開發的房產而言,在供應量遠遠大於需求量的背景下,這些城市所存在的供應過量危機會慢慢地爆發出來。巨量的供應超越了本地人口的消化能力,如果沒有後續大規模人口導入,必然會出現空城甚至鬼城現象。高庫存積壓,沒有遇到拉動經濟,想在有價無市中徘徊,注定是不可能,而暴跌肯定是最終的結局。

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