謝逸楓：中國房價沒有下降理由

中國著名房地產專家謝逸楓撰文：2014年房價還會繼續上漲，沒有可能下跌。

導語：2013年11月13日，筆者給深圳、廣州幾家上市房企講課，題目是“三中全會之新形勢下展望2014年中國房地產發展”，一是2014年房地產形勢如何？”二是“房價是否還會繼續上漲？”、三是“未來房地產市場政策如何走勢？”。　2013年歲末，三中全會閉幕之后，2014年房地產與房價及政策走勢成為了人們關注的話題。2013年的“金九銀十”樓市傳統銷售旺季已結束，數據顯示，無論是供應還是成交，多個城市今年9、10月份表現都已超過2011、2012年同期，回歸至“限購”前。

　　數據顯示，經過9、10月市場的熱銷，上海、深圳、南京、天津今年前十月的新房銷售面積已經超過了去年全年的水平。尤其是9-10月，上海新房成交量達到270.1萬平方米，是2010年至今成色最足的“金九銀十”。

　　一是2014年房地產形勢總體會呈現先熱后平，升溫后穩的趨勢，市場分化的距離會逐漸拉平。其一是房地產市場2013年總體上保持穩中有升的趨勢，調控並未給市場帶來巨大的壓力。另外一方面是市場需求並未因調控下降，反而刺激更多的人去買房。

　　其三是房地產依然是穩增長的主力，產業是拉動其他產業的火車頭，政府不會打壓，而完善市場機制。其四是土地市場的火熱讓地方政府解決了債務與城鎮化資金不足的現象。其五是新型城鎮化不斷放出市場需求。

　　其五是貨幣政策方面不會收緊，依然是穩健。目前中國主要一、二線城市樓市已經回歸限購前的瘋狂，但是三四線城市樓市逐漸好轉的，剛性需求和改善型住房需求都是推高市場銷量的原因。2013年中國房價比較平穩，保持穩中有升的態勢。

　　2013年四季度房地產量價仍將處於高位，房地產市場進行風險調整后的年化收益率在4%-8%之間，僅低於信托市場，而高於股市、債市和基金市場。宏觀經濟企穩、貨幣環境相對寬鬆、自住性需求支援，在這些因素下，近期房地產銷售回暖將持續到明年。

　　2014年房地產長效機制的推出不太現實，房地產市場價格漲勢不變。2014年房地產市場也應該注意，在政府的強力維穩下，樓市出現階段性的波動與調整不可避免。

　　一方面是房地產調控面臨著改革，市場分化，調控差別化。譬如推進房產稅試點，土地制度改革、調控長效機制的概念與草案會明確、住房保障體系完善等。另外一方面是政府反腐力度加大。其他方面是中國經濟增長減速。

　　房地產市場表現出平穩之下的變化，一是2014年房地產市場的熱點城市（一線、二線城市）全面升溫，三線、四線城市好轉。二是高階樓市受到房產稅試點與調控長效機制的推進出現波動。三是剛需市場會受到政策的大力扶持，改善需求會受到調控政策的環境和心理影響，投資需求依然被政策排除在外。四是房地產作為投資避風港”，價值凸顯，全年房地產市場出現不俗表現。

　　二是2014年房價還會繼續上漲，沒有可能下跌的。2014年房價沒有下降的理由，①基於經濟體制改革之需要，沒有房地產，保增長不可能實現。②基於調控長效機制建立短期不可能，因其土地制度與戶籍制度及財稅制度需要進行改革。③基於資本金比例不調整，到位資金足，銀行貸款未實緊，市場不差錢。④基於供求關係問題未解決。⑤基於房價之外因素，貨幣、通脹、負利率、熱錢、人口增加、交通配套完善、環境的變化、新規劃的落實、城市與商業基礎設施的跟進等。[NT:PAGE=$]

　　展望2014年，樓市供求緊缺加劇，房企資金充足、住宅庫存趨降、調控重長效構建，總體保持平穩微調，市場分化背離延續，房價穩中有升。其實房價一個勁瘋狂上漲是非常的不合理，合理的房價應該是與收入增幅相匹配。

　　但是房價上漲背后的原因是最需要解決的，主要是供求關係，首先是用地供應。每次住宅用地負增長之后，房價都會出現大幅度的上漲。其次是房源供應，分為商品房與保障房。從土地轉變成房子上市銷售，形成市場有效的供應，短則1年半以上長則2年。

　　因此，供求關係之中最重要的是由控制需求轉向增加供應，只有增加供應才能夠穩定房價。但是不是希望房價暴跌，是緩慢的合理上漲，低於人均收入的漲幅。

　　如何從根本上解決房價上漲，必須從兩個方面來看，一是房價上漲80%因素與來自房子本身之外，譬如供求關係與地價及貨幣供應量。貨幣供應量與房價上漲存在著密切關係，2008年底4萬億經濟刺激計劃與2009年9.59萬億信貸就是房價上漲的主要因素。譬如人口的流動與人口的增長幅度，對房價影響大。

　　二是只有20%的因素是房子本身帶來的，地鐵、交通、綠化、學校、新規劃都可能帶來房價的上漲。購政策最好的替代政策是稅收制度調整，但現在調整稅收制度還比較難。如果要從根子上解決房價問題，就必須建立房地產調控的長效機制，就要對當前的土地制度和戶籍制度及金融制度、財稅制度、住房保障制度進行改革。

　　三是2014房地產市場政策走勢趨向於穩的基調，微調與收緊依然是局部現象。房地產宏觀調控政策執行至今，基本達到了四方面的調控目標：

　　1）是擠出投機需求和明顯的泡沫。2）是確保保障性住房的順利完工。3）是投資規模不降反升，沒有對實體經濟產生過大影響。4）是商品房的投資規模回調趨勢明顯。

　　其一是中央首次集體學習住房與三中全會公報及決定都會以市場化與穩定為主。基調將是以穩為主。

　　事實上，根據歷屆政府的歷次調控看，房地產政策經歷過幾次“釜底抽薪式”調整，導致樓市走向兩個極端，從過熱迅速走向過冷，並威脅到經濟穩定，最終迫使政府適度放松調控政策。中國房地產市場的穩定、健康發展與經濟穩定、金融安全休戚相關。

　　因此，總基調不會發生大的變化，主要是維穩為主，局部微調。譬如目前鄭州、北京、上海、廣州、深圳、南京、西安等收緊，而蕪湖、溫州等城市則放松。未來更多是住房保障方面的建設。

　　其二是房地產調控長效機制建設的基礎缺乏，依然是圍繞著完善其配套政策上做文章。從目前決策層這種共識到確立長效機制之間還有段距離。

　　首先是房產調控長效機制建立的前提基礎涉及到稅法修改、不動產登記制度、住宅房屋聯網系統、全國住宅房屋普查、房產稅擴容城市基礎工作等多方面內容，今年與明年短期之內很難形成完整方案並落地，不過，土地、金融、財稅等方面的改革信號已此起彼伏。[NT:PAGE=$]

　　其次是房產調控及住宅產業的“頂層設計”與“長效機制”，是一個漸進的推進過程。相應地，以“限購令”為代表的行政手段退出，也是漸進的過程。可以把三中全會看成是推動“長效機制”建立的一個重要節點，但更多細化措施需要幾年時間才能陸續出臺。

　　其三是房地產項目資本金比例，上調回35%基本不現實，將導致部分中小企業面臨“死亡”，甚至導致三四線城市全面崩盤。事實上，自去年第四季度開始，中央與各級地方政府頻頻“松綁”房地產政策，房地產行業的經營風險已大大降低。

　　其四是第二次住房制度改革。加緊進行第二次住房制度改革，並以《住房保障條例》或《住房保障法》的形式固定下來，才能形成住房制度的長效機制，保障國民居住權。新一屆政府更加強調市場機制，同時加強住房保障，也即“兩條腿走路”。

　　其五是房產稅個別城市開征，但不是影響房價的主要因素，世界上沒有一個國家因為房產稅征收而導致房價下跌。

　　其六是限購令政策2014年不會退出，但是部分城市的限購令會面臨著微調。目前全國已經出臺限購令的城市共有45個，包括北京、上海、天津、重慶4個直轄市、26個省會級城市（不含拉薩）和大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，以及無錫、蘇州、三亞、佛山等10個熱點城市。

　　謝逸楓，中國著名房地產專家、美國GLG首席經濟學家、亞太城市房地產研究院院長。（來自BWCHINESE中文網）