房產觀瀾20：結構性趨勢

 一個月前到東莞參加朋友婚禮，偶遇河南投資者，我們泛談了一下，涉及房地產，才知道他是地產商。

    當時幾個朋友圍觀，我們倆話多，就扯了很久。

    我們倆觀點有所不同，其中一個在於需求。其認為還是要著眼於剛需，我則認為剛需已經暫時枯竭，應該著眼於改善型住宅。

     沒有結論。

     另一個觀點則延續需求問題，我認為二三線城市極度危險，核心城市還行。這個問題，大家也沒有定論。

     在過去的十幾篇房產觀瀾裡，我曾從人口結構和城鄉收入上，倒推房地產需求，認為城鎮化已經接近完成，二三線城市沒戲了。在最近的一個推斷中，我借助別人的一個推算，北上廣深，比如上海2400萬戶口，3500門手機，其他核心城市類似，四個城市實際人口1億，房屋存量佔全部城市面積6%，人口占11%，同時北上廣深的人口居住初步滿足，略有不寬裕。這意味著其餘城市人口與房屋存量失調，下行風險極大。

     實際上，在十月份經過一番政策支撐後，成交量上揚，不僅僅是城市間的分化，上海郊區和內環內也產生巨大的結構性分化。核心四個區，價格堅挺，成交量上揚；而另有六個曲線成交量和價格都大幅度下挫，其中有些地區呈現為-6%。

     而在數據中，北京上海南京杭州的庫存積壓達到2010年以來的最高。

     另一方面的統計證實了我的看法，改善型需求成為這一波成交量的重要組成部分。

     至此可以明朗，核心城市的核心地帶維持了剛性價格，同時也是改善型住宅給與了支撐。但環外和其餘城市則會呈現巨大的風險。

      對於明年的結構性趨勢，將繼續演變。面對美聯儲加息的必然，中國政府托市的貨幣政策受制於人，以免出現資金大規模逃離。所以，明年結構性的貨幣支持，也會讓地產市場劇烈分化。大公司的併購，和核心城市核心地段的維繫，和二三線城市的房地產下滑，中小型地產公司破產，交織在一起。

      明年或許不會出現房地產的崩塌，中國政府也不會希望地產暴跌，但結構性衰退，將是新常態。