昨天下午教會回來做事,沙發上睡著了.上午因為寫年報,沒有去主日聚會,牧師有些責備,說禮拜天還是要把工作放下.我也是有點累,年級畢竟大了,上帝造物第七天都休息,想來我也不應該這樣.想想下年度商品關掉,應該不會集中在週末寫所有的品種,報告都不長,搜羅資料整理邏輯要一大堆時間.
我屬於狗攬八泡屎,自己找了太多事做,應該要慢慢的放下,近些天看看頭髮,又白的兇悍.
好吧,我們言歸正傳.
下午不知不覺睡了三個小時,晚上寫完報告就睡不著,和群友閒扯,不知道誰問起地產,我去查了一點資料.這大半年,北京上海深圳房價上揚,中部中心城市上揚,西北和西南城市走平.三四線城市下跌.
其中的資料結構表明,除了上海之外,二手房價格均漲幅超過新房.可以看出新房開發位置大多數為新城,表現沒有市中心的二手房好.上海的原因沒有去查閱資料,猜測是上海新房供應比較廣泛,二手房則因為賣出小房型買入改善性大房型居多.從北上廣的資料統計可以看出來,現在的交易平均面積超過108平米.
這也說明結構性的呈現從地域來看,是一線城市好于內地城市,核心地帶好于郊區或環外.
從房地產投資的資料來看,2005年至今投資超過40多萬億,房屋銷售價值超過一百萬億,按照北京上海等地的上漲幅度超過5倍,這意味著內地城市價格漲幅不僅僅低,而且三四線城市房價大跌,拉低了平均漲幅.
另一方面,90平米及以下占比50%,144平米以上占比22.5%,別墅占比5%,剩下的是改善性住宅100-120平米左右.房地產的開發越來越滿足豪富需求,這也說明近些年來因為貨幣濫發,貧富差距增大,財富集中度越來越強.實際上從房產觀瀾以往的文字分析來看,剛需已經變得羸弱.
在人民幣貶值,利率下行,資本管制的格局下,富人重新回到房地產市場,購買豪宅對沖風險.不過由於中國財政收支的需要,在土地財政下滑的預期之下,未來房產稅和遺產稅是必然徵收的.即使是利益集團阻撓,但是由於經濟規律的內在驅動,也是大趨勢.正如最近一篇海外文章提及 早年間俄羅斯極左翼曾短暫上臺, 面對經濟形勢也不得不實行與之意識形態完全不一致的做法:緊縮.
當政府需要維持財政平衡時,因稅基的變化,從而改變稅收方式是必然的,因為國家需要維持,維持不下去,既得利益者也無法附身與體制.從這個趨勢來說,廣泛逃稅的電商也將會被徵稅.
房產稅會對超過必需居住條件的房產擁有者徵稅,遺產稅會對漏網之魚徵稅,一網打盡,總有一款適合你.這也是歐美投資者並不是特別青睞房產地原因,而是投資于股市和公司股權.因為房地產本質上不是你的,而是政府和銀行的,擁有過多的房產,就會成為奶牛.二年前我曾經過洛杉磯一個朋友家對面的一個豪宅,大的沒邊沒沿,其家族後人一美元賣給了市政府, 因為交不起遺產稅.
從房地產結構性的變化來說,在不同地域和位置,你很難說買房一定對.在一些城市和地段,你在貨幣貶值,利率下行的格局下,買了房還要面對房屋價格下滑.但是對於富人來說,你買房一定不對嗎?
看時間,沒有任何事可以說一定對.
從土地轉讓金來看,一多半都給了拆遷戶,可以說這些年,是一個財富向城市貧民讓渡的過程,富人和中產階級為城市財富的平均做出了巨大貢獻,可喜可賀,這才是和諧社會.當然,這也讓人欣慰,即使土地財政消失,對於財政失衡的威脅也不會大的令人恐懼.
反過來說,早年間意見領袖一致抨擊強拆,實際上這才是對底層這些年最大的福利.很多釘子戶是因為貪婪,而不是失去公平,而做的行為.
很吊詭,以後這種機會少了.
讓我們憑弔下土地財政吧,這算是中國政府最偉大的發明,依賴外貿盈餘、流動性注入、拆遷重建城市基礎建設、進而提高土地價值、帶動開發、城市居民受益的過程中，地方政府解決了基建和民生支出，城市貧民獲得住房，中產和富人財富提升，這算是多贏了。
如果執政黨肯放開農村土地流轉，私有化土地，那麼農民也可以享受這樣的溢價。
很多事情不是那些極端的知識份子意見領袖們--不管左右---想的那樣，知識份子被人詬病的原因是缺乏常識和邏輯，從教條主義中尋找道義和理由。
我們很希望世界繼續擁有知識份子的良知和勇氣。 不過我們也很希望民眾、政府、知識份子傾聽真實的聲音，聽一聽經濟研究者的看法。
如果土地不能自由流轉，長期投資者就不敢去投資土地，因為農業並不是一般人想得那麼簡單，長期大規模投資作基建，改良土地和水利都是龐大的投資，缺乏私權是長期投資者投資土地的最大風險。 那麼農民也不能夠得到溢價，如果長期投資者不是為了長期的投資，誰肯支付溢價呢？ 這句話有點繞嗎？ 道理很簡單。
如果農民得不到土地的溢價，在他們消耗了大量城市打工儲蓄後所買的鄉鎮房屋已經耗盡財力，他們哪裡來的錢去城市群購買自己的房屋呢？
這就是惡性循環。
當政者、知識份子、民眾都要多向想一想，不要從盲目的同情心去考慮農民，卻從未站在農民的角度去考慮問題，也就是實質上在損害農民利益。
房產觀瀾系列到此告一段落，並不能肯定一定會不寫，但實質內容已經不多了。
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