中國房地產是否是日本版?

 有不少朋友在問我,中國地產是否重演日本.

    我因為在海外旅行,一路上沒有多少時間看新聞,今天在一個小鎮長住點時間,才看到大量媒體提及.

    說實話,我們在去年就有長期報告,答案是什麼?

    大概率我們會重演日本房地產結局.

    使用歸納法,在任何背後邏輯和時間曲線上,我們都重複日本的軌跡.包括人口結構的變化、儲蓄率節點、投資節點、流動性節點、政府行為模式等等，全部都符合。

    在上世紀80年代，日本人口老化進入拐點，15到64歲勞動力人口比例掉頭向下，撫養比上揚，儲蓄率下滑，流動性注入以M2計下滑，投資率下滑。中國在2005-2013年，15至64歲勞動力人口分別在低端和知識層面到達頂點，人口撫養比上揚，M2連續兩年下滑。

    這方面是驚人的相似。

    結果是日本在90年股市崩盤，91年房地產崩盤。在此之前，日本三大城市群，也就是東京、關西、名古屋瘋漲，其餘地域不漲或開始下跌。而中國房地產在過去的幾年，北上深等一線城市瘋漲，其餘地域不漲和下跌。

    這方面也是驚人的相似。

    同樣的格局是，日本政府在90-95年全力維持日元匯率，利率下行。在這個區間，其名義匯率的維持，導致其經濟衰退，無法平衡其經濟體。華爾街曾嘲笑了日本人二十年，說日本將當年的債務如同垃圾般掃進地毯下面，假裝不知道，然後用漫長的經濟衰退，來出清危機。

    好吧，我只是羅列參數，中國是否和日本有差異化的背景呢？

    這方面也是大致差不多。當時在冷戰時期，蘇東集團是另一種經濟模式，半個地球的市場經濟中，日本和德國處於今天中國的位置，以分量來看，也大致差不多。

    從產業遷徙的周期性變化，以及美元週期，也大致類似。

    甚至人民幣被迫升值的過程，與當年日本廣場協議後，日元被迫升值，在西德抑制資產投機，日本反而刺激資產市場的做法，也是雷同。

    大致上中國經濟完全複製了日本經濟當年的軌跡，所以，你也可以說，中國的房地產有概率重演當年的格局，因為太像了。

     不過仍舊有大量爭議，除了京滬永遠漲的說法，我和高盛的某些意見溝通時，他們居然也認為房地產可能會比較另類。我保留了我的意見，當然在匯率上，我們的意見大致相同。

     所以，這一篇文章就給一個開放式的結尾：沒有答案。

     但我是不會再買房子的。