最近看了兩篇文章，一篇是熟人寫的，關於上海殖民地時期的房產泡沫；一篇是網上關於房價永遠震盪上揚的看法。 後者用了大量的資料，包括美日俄德的歷史資料，關於房價收入比，關於利息和匯率等等，還有漂亮的模型。
說起漂亮的模型，真是悲催，不會寫，也就不能裝逼，哪說理去？
好吧，昨天有個一直炒房子的朋友來我小鎮喝咖啡，大半時間都在說房子。 他炒了十年的房子，可以說是上海房子的行家，最近也不敢再看了。 然後糾正我一個常識問題，這要怪我從不買房，所以不了解。
他前不久買的一套房子，價值七百多萬，首付等等不說了，單稅收付出了七十幾萬的現金。
他嘲笑說，你以為我黨是那麼容易讓你炒房子獲利嗎？
說起這個，謝百三教授就太過於激動了，對樓財長一通臭駡，說你加房產稅會壓垮經濟，壓榨窮人等等。 謝教授可能不知道二手房各類交易稅有十個百分點以上，存在很多年了，房價也沒被擊垮。
說的是，問題是你的財富積累在這十幾年，哪裡還能找比房子更誇張的呢？
其實並不是這樣，我恰巧看了一些股票，九十年代中期之後，你買一些股票到現在，翻幾百倍都有了。
你要說只是在中國這樣，我和國外一些投資房子的朋友閒扯過。 同樣的十來年前，在奧克蘭南部有塊地，你買入持有，到現在分割出售，盈利42倍。 這是投資的孤例，就廣泛的地域裡，你在過去幾年，買入紐約、LA、倫敦、奧克蘭、悉尼的房子，大家都以核心地帶計算，翻倍，和幾倍的價格都有了。
13年中我在夏威夷的一個海灘邊看房子，21世紀仲介的老頭對我唏噓，說旁邊一棟二年前經他手賣出二百多萬美金，現在標價一千一百多萬了。
我朋友在奧克蘭中區二年多以前買的房子也已經翻倍了。
寫到這裡，即使不用漂亮的模型，你也明白我的意思了：在過去的數年裡，前所未有的貨幣氾濫，數量級的投放，和成本上的低利率，迫使資產價格上揚，除了股市、債市，就是房地產。 大宗商品除了今年反彈，反而歇菜了，因為經濟已經垮了。
同事阿戴追蹤長期宏觀資料，發現一戰前的很多資料圖形都和現在相似，包括失業率、資產價格上漲超過實體經濟、貧富差距擴大、民粹主義氾濫等等。
我也曾對照俄羅斯、日本、委內瑞拉的房價，想從匯率、貨幣、人口結構、儲蓄與投資等等尋找中國房地產的走勢。
有一點是沒有疑問的，那就是三四線城市的大多數，房地產價格肯定垮了，不管貨幣怎麼貶，利率怎麼變。 一旦當地產業和人口失速，跌破建築成本也是可想而知的。 我已經在最近的日子裡看到了破敗的城鎮，是如何的景象。
實際上，房地產和什麼相關：貨幣、購買力、供應。
購買力在豪宅是不起作用的，豪宅的供應也都偏稀少，重點是貨幣的數量和成本。
當說起購買力，大都會用房價收入比，這個我倒也同意說在一個經濟上漲和貨幣數量猛增的時段，預期和貨幣帶來的通脹，收入比其實就不太重要。 但問題是你能否在初始湊齊這筆錢。
這個問題很重要，很多先富的人，或者是一對夫妻三個家庭湊錢買房付首付的，當然就不存在這個問題。 伴隨著房價上漲，一拆二二拆三的炒房者，也不存在這個問題。 後來大量的投機資本入市囤積房屋，就又是另外一個故事。
說到底，就是目前還有多少人能夠整個家族湊錢去買房的需求，以及多少炒房者和投機者囤積房屋的需求。
前者就是剛需，我寫過房產系列裡有一章是分析上海的改善性需求大於剛需。 簡單再回顧一下，就是前些年買房的，房價升值，可以賣掉現在的房子付首付，然後買大的房子。
後者就是炒房者和囤積房產的投機者。
這就取決於匯率。
人民幣能否維持均衡？ 利率目前是下行的。 我們看未來的可能性。
假定美元加息，美元在全球供應縮減，人民幣守不住匯率，那麼資本流向海外，準確的說是流向美國。 此時的選擇是維持匯率，加息，以便堵截資本外流。 這是考慮我央行謙謙君子的可能性，類似俄羅斯加息維持匯率，但匯率還是崩了；也或者維持日本的局面，匯率堅挺，加息。
此路徑，房地產價格以美元計價一定崩盤。
你要是想像投機資本會留在國內，那你是多想了，以為資本愛國到傻逼境界，也是醉了。
實際上俄羅斯和日本當年房價都崩盤了，俄羅斯以盧布計價沒跌，但過了半年也跌了；日本以日元和美元計價都跌了。
維持匯率，並加息，資本外流，肯定是掏空中國，房價一定崩盤，無論一線還是0線。
但你想我朝是謙謙君子，那六十多年前上海灘成功對付了宋財長的投機者就不用跳黃浦江了。 所以，資本管制是必須上的，連小日本前不久都給我朝支招。
所以，還有個概率就是人民幣貶值，降息，加資本管制，甚至於重新開機強制結匯。
或者是人民幣維持匯率，降息，加資本管制，重新開機強制結匯。
前者會帶來經常專案下的資本流入，資本無處去，就只有一二線城市重新買房；後者則會帶來經常專案下的資本流入枯竭，房產價格也是保不住的。
長期來看，中國的人口紅利在2013年就到了拐點，投資儲蓄率二年前也到了拐點，M2的增幅也趕不上M1，說明房地產製造的貨幣派生對M2的説明也到了聲嘶力竭的地步。 傳統勞動密集型經濟正被新興市場阻截，當然貶值人民幣就可以摧毀不少搶飯碗的國家了。 升級換代到了自動化，美國就比我們綜合成本低，回歸美國也是可能的。
從今上來看，要維持經濟，死要面子維持匯率是最不可要的選擇，日本鬼子當年就死在裡面，購買力都是扯淡，錢都沒了，還購個屁。 所以，人民幣匯率不管主動也好還是被動也好，貶值最有利於經濟復蘇，製造業可以獲得喘息之機。 利率下行，再疊加我朝最擅長的資本管制，那麼債務又得以稀釋，經濟的驅動力又可以復蘇，資產價格又能夠穩住。
所以很可能這種狀況下，一線核心地帶的房價至少會穩住，直到美聯儲下決心要維持加息和美元週期回歸。 那大家就拼刺刀吧，反正南海都撕破臉了。 一邊摟脖子親嘴，一邊磨刀子，相互捅出血。
歐了。
剛才一個讀者留言，說起強制換匯，換來一堆廢紙，出口就完蛋。 這點我倒是疏忽了，這樣的話，貨幣貶值，強制換匯，房價維持的邏輯也是不成立的。 也就是說無論如何，房價要準備跌了。 你要罵就罵留言那老兄，哈哈哈
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