人民幣泡沫和房價泡沫會不會崩潰？

  人民幣泡沫和房價泡沫會不會崩潰？

作者： 不執著

    當國內各路專家都在為房價是漲是跌爭辯得面紅耳赤之時，當民眾都在討論今年樓市“金九銀十”是否會再現之際。媒體報導，外資房企和投資基金正在大舉撤離中國的房地產業。其中最著名的有美國房產商鐵獅門和黑石集團，荷蘭的ING集團、瑞士的瑞銀集團，還有新加坡的凱德置地等。外資紛紛撤離中國樓市的理由是，人民幣升值週期結束，中國房地產暴利時代已經過去。似乎人民幣升值與房價上漲有著某種必然的聯繫。

    2005年7月21日，中國人民銀行宣布，我國開始實行以市場供求為基礎，參考一攬子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度。一場引發中國經濟大變局的匯率自此啟動。在此後的7年中，人民幣升值幅度最高攀至30%附近，也就是在2005年匯改之後，國內房地產市場便出現了一波快速上揚的行情。如今人民幣升值預期已經終結，以房地產為代表的資產泡沫破滅也只是時間問題了。所以，不管今年樓市是否存在“金九銀十”，中國房地產泡沫與人民幣泡沫都將同時破滅。

    人民幣泡沫有多大？

    過去20年是中國經濟騰飛的20年，也是人民幣貨幣大肆擴張的20年，中國的廣義貨幣總量M2從1990年的1.5萬億擴張到今年7月末的92萬億的水平，增長了61倍，相對GDP規模從82%上升至180%。尤其是2008年金融危機以來，貨幣大規模擴張，使人民幣實際完成了一輪對外大幅升值，對內大幅貶值的過程。那為何在國內貨幣超發的情況下，人民幣在國際上還是不斷升值？那是因為我國的資本項目沒有完全開放，國內超發的貨幣不能自由流向國際貨幣市場，而我國在近10多年來大幅的對外貿易順差以及每年兩位數的經濟增長速度，促使了人民幣強烈的升值預期，成為海外投資者追棒的貨幣。但是，因為這幾年人民幣在國內超發嚴重，所以國內的實際購買力大不如前。最近有媒體測算，現在一張百元大鈔，其購買力只相當於2006年的80.95元。

    所以，人民幣並不是如某些西方國家領導人所說的該大幅升值，如果按其真實的匯率來看，其存在著巨大的泡沫，應該貶值。如今國內經濟增速放緩加上7月份的出口貿易增速只有1%，使得國際貨幣市場對人民幣升值預期出現拐轉。有市場人士預計，人民幣對美元即期匯率年內跌破6.4的概率很大，不排除跌至6.5一線。而在境外香港人民幣離岸無本金交割遠期外匯（NDF）市場，3年期人民幣對美元NDF報價已經達到6.7015,相當於在目前的基礎上人民幣匯率貶值5.6%。可能會有人說，央行不會讓人民幣泡沫破滅的，人民銀行可以拋出美元儲備，力挺人民幣匯率啊！如果是這樣，那要不了多久，中國3萬多億外儲將損耗殆盡。

    人民幣泡沫與房地產泡沫是對鸞生姐妹？

    正是因為人民幣匯改之後，升值預期強烈，國際各路游資都紛紛進入到中國，而我國政府又採用的是結售匯制度，使得我國外匯占款驟增，造成了國內基礎貨幣投放過多，社會流動性過剩。這些超發貨幣無處可去，不是流入房地產，造成巨大的房價泡沫，就是推漲以綠豆、大蒜、白糖、玉米等農產品價格，造成國內的通脹始終難以真正遏制，所以人民幣單邊升值的過程，也就是國內資產泡沫被吹大的過程。我之所以說中國的房地產泡沫很邪惡，是因為按世界銀行規定的標準，房價收入比5：1，發達國家中最高的悉尼房價也不過8.5:1,而中國的北京上海杭州等地已經達到了40：1，這都是貨幣泡沫惹的禍。

    但是這種情況在去年第四季度開始發生了逆轉，不僅外儲開始縮水，外匯占款增速逐月減少，甚至還出現負數。這就導致我國貨幣超發至少目前已無可能，截止7月M2增速只有13.9%, 同期銀行貸款只有5023億元，要知道中國房地產市場完全需要資金來推動，就靠目前的這點推動增量資金要想再現2009年初的那種樓市的逆轉行情幾乎是不可能的事，離開大幅下跌已為期不遠。2008年底至2009年，房價之所以會出現翻番上漲，當年的信貸規模高達9.6萬億，M2增速也達到了史無前例的29%。說到底，貨幣泡沫與資產泡沫向來都是共存共榮的關係。

    如今的中國房地產就像當年的日本樓市那樣處在崩潰的前夜。當年1985年日本簽訂了廣場協議後，美元兌日元由原來的1：250，快速升值到1：120，大量國際游資進入日本資產市場，推高了當地的房價和股價，最後日本政府發現情況不對，開始動手擠壓其國內的資產泡沫，造成了大量的游資離開，這就造成了日本房地產市場和股市於今元氣未復的惡果。與當年的國際游資一樣，趁著央行目前拋儲力挺人民幣，人民幣泡沫尚未破裂，現在離開中國房地產市場的外資不僅賺取了人民幣升值的好處，也在房地產抄作上獲得了豐厚的利潤，何樂而不為？而最後接上最後一棒的人，恐怕只是那些國內所謂的“剛需”了。歷史無法複製，但可以重現。

    國內樓市是否會出現“金九銀十”這並不重要，重要的是國際資本正在離開中國！人民幣泡沫正在破滅，因為缺乏大量的流動性推動，再加上樓市宏觀調控的持續，中國的房地產泡沫的破滅也為時不遠，即使未來出現樓市復甦的小陽春，那也只能是最後的盛宴了。可以肯定當貨幣泡沫破滅之後資產泡沫也難以維繫，當房價泡沫破滅後，不僅金融危機難以避免，最後為此買單的只有國內那些剛需了。