中國房價泡沫破滅的時間和順序

中國房價到目前為止，幾乎沒有人認為不存在房價泡沫。大家的分歧主要是房價泡沫什麼時候破滅。

在筆者看來，中國的房價泡沫破滅的順序如下：先是三四線城市泡沫破滅，然後是二線城市，再然後是一線城市，最後是北京和上海。

為什麼是這樣一個順序呢？因為決定一個城市房價的最終因素是人口。過去三十多年來，中國一直實行嚴厲的計劃生育政策，其結果，到2015年中國的勞動力達到峰值，2018年前後中國人口達到峰值。中國人口到達峰值後，一個城市人口的增長就只能靠人口流入。人口流入多的城市房價上漲快，人口流入低的城市房價上漲慢，人口淨流出的城市房價會下跌。

中國目前的一個大事件是城鎮化，但農民在城鎮化過程中，往往繞過三四線城市，直接往二線和一線城市流動，尤其是剛剛進入勞動力市場的年輕人。原因就在於，大城市就業機會較多，且工作和用人環境相對公平。

最終結果是，三四線城市人口不增加，甚至會出現人口淨流出。因此，如果房價泡沫破滅的話，首當其衝的就是三四線城市，接下來應該是二線城市，最後是一線城市。

從時間上看，中國勞動力2015年達到峰值，意味著剛需從這一年開始會逐步減少；2018年人口達到峰值，意味著城市房價只能靠人口流入，但一個城市人口的流入同時是其他城市的人口流出，所以小城市房價下跌的速度將加快。

2022年後，中國迎來退休高峰，每年勞動力減少1000萬以上，經濟的潛在產出增長率劇烈下滑，房價的另一個支撐因素----經濟增長----也將難以為繼。所以，中國房價泡沫的破滅無論如何拖不到2022年以後。

實際上，2022年以後的退休高峰現在雖然注意到的人不多，但隨著時間的推移它會逐步被人們認識到，一旦認識到這一點，人們就會提前做準備，尤其是2018年人口達到峰值被人所共知的時候。

所以，2018年甚至更早很可能是人們預期到房價上漲難以為繼的時候，一旦預期到這一點，房價泡沫破滅就不可避免。

實際上，中國的房價泡沫已經開始破滅了。一些人口淨流出或者人口淨流入幅度很小的小城市，比如鄂爾多斯、神木、營口等前年就開始出現房價泡沫的下跌。隨後是溫州、貴陽等二線城市，目前連西安都出現了房價下跌，房價泡沫開始破滅。

因此，中國房價泡沫的破滅已經蔓延到了二線城市。可以預期的是，將會有越來越多的二線城市出現房價泡沫破滅的局面。

北京和上海的房價是由全國人民推高的。所以房價泡沫將在最後破滅，這個時間點不會晚於2018年。

但在房價泡沫破滅之前，北京和上海的房價還會快速上漲2-3年左右，隨後房價開始企穩，最後在2017-2018年之間開始下降，房價泡沫開始破滅。中國經濟同時進入一次大衰退甚至大危機。

蘇劍，北京大學經濟學院經濟學系副主任，北京大學外國經濟學說研究中心副主任。