中國樓市進入最後殘酷“逼空”階段

                           樓市已經到了“上證5000點以上”

          中國樓市進入最後殘酷“逼空”階段

    核心提示：一言以蔽之，中國樓市泡沫破滅將發生在2015年底之前，未來一年將是樓市既得利益者對剛需者進行最後的逼空。鑑於中國樓市泡沫的極端嚴重性，一旦未來這個泡沫破滅，其名義價格將大跌50%以上，實際價格（扣除通脹因素）將下跌70%以上。中國樓市軟著陸的概率已經很低。

  

    過去的一兩個月，可謂是中國剛需者最受煎熬的兩個月，一方面看著樓價比2012年大幅上升；另一方面看到房貸收緊，生怕未來付出更高的利息，其中更有很多人一直觀望等待國家調控使房價下跌，卻不想每次略有調整後暴漲更甚，終於被煎熬得快瘋狂了，忍無可忍進入市場。

    這一幕與2007年中國A股何其相似，隨著股價大幅暴漲，日開戶數不斷飆升，10萬、20萬、30萬……這其中的很多人在一年前對股票毫無概念，甚至在3個月前仍對股市賺錢不屑一顧。可在上證指數5000點以上，他們終於經不起周圍同事、鄰居賺錢的炫耀，在羨慕嫉妒恨和懊悔心理的燒烤下，在鋪天蓋地的千載難逢的大牛市，在“死了都不賣”的鼓譟中，終於把省吃儉用多年積蓄的財富投入股市……從此就被套牢在高高的山崗上。對於主力來說，這就是逼空散戶，他們就不停地推高股指，直到最大規模散戶最後瘋狂買入來接盤，他們才從容撤退。

    所不同的是，與中國A股的超級大牛市發展了2年相比，中國房地產的牛市週期要長得多，從前一個低谷1998~2000年開始，從2003年前後開始復蘇並一路上漲，雖然經過了2006年宏觀調控、2008年美國金融危機和中國股災、2011年的再度房地產調控後，可謂每挫愈奮。今年8月中國70個大中城市中再度有69個城市房價同比上漲。其中，北京房價同比漲幅為19.3%，居全國之首。廣州和上海房價緊隨其後，分別上漲了19.0%和18.5%。

    國際貨幣基金組織（IMF）數據顯示，五大中國城市在世界最昂貴的房地產市場中名列前茅，甚至超過了東京、倫敦和紐約，美國《大西洋》 雜誌寫道：世界上十大貴的讓人難以承受的房地產市場中有七個都是中國的城市——北京、上海、深圳、香港、天津、廣州和重慶。如果按照兩個最常用標準，中國樓市泡沫都極為嚴重：一線城市的房價收入比已經普遍在25倍以上，而房產的售價與月租價之比也普遍達到了500~600倍，甚至出現了超過800倍的。

    儘管如此，無數預測中國樓市將崩潰或大跌的觀察家都碰壁了，即便是新科諾貝爾經濟學獎得主席勒也不能避免，他曾準確地預測了2002年美國科技股泡沫和2007年美國樓市泡沫破滅，而對中國樓市，他曾在2009年和2011年兩次警告中國的樓市泡沫，但現在中國樓市以再度上漲對他還以顏色。

    那麼，中國樓市真的能擺脫經濟規律，就像空中樓閣可以擺脫地心引力，會讓席勒們改寫經濟學嗎？

    中國樓市泡沫的確有相對特殊之處：一、它是地方政府的命根子——土地財政的來源。二、中國的婚嫁習俗，讓房地產商可以像姜太公那樣，即使魚鉤很高，離開了水面，丈母娘也有辦法逼著新郎和婆家人，像鯉魚一樣跳出水面去咬鉤。三、在人民幣的升值週期中，國際熱錢的湧入將會推動樓價上漲。

    在過去一年的樓價上漲中，我們可以再一次清晰地看到地方政府的推手——減少了土地供應，推更大的地塊，以刺激高地價的誕生。9月初，新鴻基以總價217.7億拍得上海徐家匯中心項目地塊，為3年來全國總價最高。北京農展館北路8號地塊被融創競得，樓面單價達7.3萬元/平方米，成為全國樓面單價最高。這就使土地的價格高過現房​​的價格，所謂麵粉比麵包貴，緊接著的邏輯是，這個樓面價再加上建安成本和房地產商的利潤，則意味著未來更高的樓價。

    在這個遊戲中，土地財政顯然成為最大贏家，2013年前6月，全國306個城市共交易土地15493宗，土地出讓金達1.13萬億元，同比大幅增長60%。其中北、上、廣三地經營性土地出讓金已超1739億元，接近2012年全年1934.92億元的水平。當然房地產商對此也喜聞樂見，因為與現在的麵粉價相比，高價的現房似乎沒有那麼扎眼了，同時因為未來更高房價的威懾，剛性需求者心裡更​​受煎熬。

    這就是筆者為什麼多次說“中國樓市是個硬泡沫”的原因。這個“硬泡沫”何時破滅，也要看上述三個要素的變化：

    第一個要素，從地方政府對土地財政的依賴角度來看，有兩種可能打破這個惡性循環。一是地方政府職能完成轉化，由“全能管制投資型”政府轉變為“有限責任服務型”政府，成本大為降低，坦率地說，這在三年內不切實際；二是中央下決心以房地產稅代替土地財政，估計也會受到地方的強力反對，更可能是在土地財政因樓市崩盤銳減後，才被迫全面轉收房產稅。

    第二個要素，中國婚房剛性需求大幅下降，而存量房因人口減少供給增加。短期內中國婚嫁習俗轉變是不可能的。但值得重視的是，2015年，中國將迎來最後一個人口“生育高峰後遺症”和“第一個死亡高峰”。最後一個生育高峰是1982~1990年，每年出生人口都在2200萬人以上，其中1987年的2550萬人是頂峰，當年生的人今年是26歲，正當適婚生育年齡。其後一路下降到2000年的1778萬人； 而到2015年，隨著1950~1975年高峰人口逐漸進入死亡年齡週期，中國將進入建國以來第一個真正的“死亡高峰”，這意味著住宅供給的增加。簡言之，2015年中國婚房供需將發生重大轉變。

    第三個要素，國際熱錢何時從湧入轉而大規模流出。國際熱錢流入中國，有兩個目的，一是在中國本土賺取更多利潤，二是獲得人民幣單邊升值的匯率收益；而最重要的外部因素是美國何時進入美元收緊週期。現在熱錢在中國獲利空間已經大不如從前，人民幣升值也日趨緩慢。關鍵在美聯儲何時開始收縮貨幣，今年二季度，美聯儲暗示開始退出QE後，中國外匯就出現了淨流出，新興市場一度出現因熱錢流出而釀成的股市和匯率危機；三季度，由於美國優先解決政府財政平衡問題，延後退出QE，9月中國外匯收支再轉而為正。換言之，這個臨界點就是美國開始正式退出QE，按照現在情況，美國仍有可能在今年11~12月開始退出QE，最晚應在明年一季度結束前。更不要說美國開始加息會引來美元復興的主升浪時期了，這個時間點可能在2015年。

    在美國開始退出量化寬鬆的時候，美國還會同步推動中東石油危機的升級，再加上​​國際糧價大漲，會對中國形成嚴重的輸入性通脹，會比2011年更加嚴重，這將推動房貸利率大幅攀升，使得更多房貸違約，會引發房價大跌，就像現在溫州已經發生的那樣。

    鑑於中國樓市泡沫的極端嚴重性，一旦未來這個泡沫破滅，其名義價格將大跌50%以上，實際價格（扣除通脹因素）將下跌70%以上。中國樓市軟著陸的概率已經很低。

    一言以蔽之，中國樓市泡沫破滅將發生在2015年底之前，未來一年將是樓市既得利益者對剛需者進行最後的逼空。你會在這個樓市“上證指數5000點以上”的時期買房嗎？

   （作者為本報特約主筆，中華元智庫創辦人，僅供參考，投資者決策風險自負，聯繫郵箱ztb6006@sina.com）

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                           ——上海東方傳媒集團副總裁、《第一財經日報》總編輯秦朔