中國樓市危機前的瘋狂看完這些就明白了

當前中國房地產到底有多火爆，從財政部的數據就可見一斑，和房地產相關的稅收出現了大幅增長。 去年因高槓桿引發的股災還歷歷在目，現在更高的槓桿正在作用於樓市，對此官方表態正在排查。 樓市去庫存成為中共政府今年重中之重的工作任務，不僅如此，非住宅地產去庫存的問題更難破解。

房地產火爆帶動中共政府稅收大幅增長

在1-2月房地產相關的投資和銷售數據大幅提升後，中共政府稅收相關數據也出現了同樣的情況。 財政部數據顯示，1-2月房地產營業稅1160 億元，增長20.2%；房地產企業所得稅652億元，增長14%；房產稅337億元，同比增長12.7%。 而2015年全年，房地產營業稅增長8.5%；房地產企業所得稅下降3%，去年的房產稅收入情況財政部未發布。

此外，與房地產相關的地方稅收也同樣大幅增長：契稅587億元，同比增長8%；土地增值稅693億元，同比增長15.4%；耕地佔用稅178億元，同比增長14.2%；城鎮土地使用稅341億元，同比增長5%；房產稅337億元，同比增長12.7%。

財稅專家表示，房地產營業稅主要反映樓市銷售環節的情況，超過兩成的增幅印證了開年後以一二線城市為代表的樓市成交熱。

據悉，對於當前火爆的樓市，住建部已經要求北上深等幾個大城市對房價變化等情況實行「每日一報」。 並且北京、深圳和廣州已經嚴令禁止「首付貸」。

樓市超高槓桿正是危機前奏

擁有一套自己的房產，永遠是中國百姓繞不開的話題。 對於許多囊中羞澀的購房者來說，「首付貸」這種新興的金融產品無疑解決了燃眉之急。 所謂「首付貸」，是指在購房者首付金額不足時，房屋仲介或金融機構為其提供資金。

這也加大了樓市裡的槓桿。 按照目前上海購買首套房最低30%的首付計算，購房的槓桿比例是3∶10，在此基礎上如果通過首付貸減少一半的首付，那麼購房的槓桿比例將放大為3∶20。 中國大陸《房天下理財》網的數據顯示，首付貸是其推出的貸款產品中最受歡迎的一種，已經有接近20萬人投資，貸款數額不設限度。

除此之外，仲介墊資等影子銀行層出不窮，加劇了樓市中的槓桿波動。

據《證券日報》報導，人人聚財CEO許建文亦認同「首付貸」存在風險。 「首付兩成相當於5倍槓桿，再加上'首付貸'相當於讓樓市槓桿變成10倍、20倍，而且還款週期還長。 日本、美國都經歷過高槓桿、高房價的階段，最終元氣大傷」。

這遠遠高於去年股市頂峰時期場外配資的數額，因此風險更大。 彼時，中國股市槓桿率達到20%，去槓桿的過程中爆發了股災，一時間中國資本市場哀鴻遍野，滬深兩市數十萬億市值蒸發。

官方對樓市槓桿表態非住宅地產困境更難破解

目前政策收緊，中國各地排查力度加大，中共政府已經警惕房地產領域的槓桿以及潛藏的風險，對於價格大幅上漲的城市，疊加金融槓桿豐富的區域，是需要擠出價格泡沫的。

日前，在中國央行對外記者會上，央行行長周小川對首付貸問題明確表態，商業銀行要瞭解自己的客戶，客戶的首付不能是藉的；央行副行長潘功勝則表示，央行對首付貸態度非常明確，房地產開發企業、房地產仲介機構自辦的金融業務沒有取得相應資質，是違法從事金融業務，而且還存在自我融資、自我擔保、搞資金池的現象。

樓市去庫存成為中共政府今年重中之重的工作任務，據不完全統計，目前已有至少200個城市出臺去庫存措施。 然而，當前房地產庫存分佈於住宅、商業地產、產業地產、旅遊地產等多種業態，即整個房地產各業態去庫存壓力同樣巨大。

中共黨媒《人民網》3月17日報導，在多省市調查發現，不少城市商業項目已趨於飽和甚至過剩，還在以各種名義圈地搞開發，導致在建項目、待建項目嚴重過剩的現象依然屢禁不絕。 例如，截至2015年底，上海大虹橋核心商務區庫存高達66.4萬平方米，絕​​大多數項目的入住率尚不足三成，去庫存週期達36.72個月。

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