一直呼籲投資者要小心香港樓市爆煲的獨立經濟評論員、「滙豐前首位華人大班」、滙豐銀行前副總經理劉智傑撰文警告，香港地產股已步入「地獄之門」。一旦樓市爆煲，不只是衰幾年，恐是像上世紀九十年代日本般，衰20、30年仍一潭死水，呼籲香港人要盡早做好準備，因為今次樓市情況更嚴重，警告98金融風暴和沙士時期都不能參考，跌幅或較快和較深，「估不到跌幾多和跌幾耐」！
【勿以為美國每次加息僅0.25厘】
為何香港樓價瀕臨爆煲？他解釋，在上周五美國公布非農就業報告後，相信聯儲局主席耶倫對加息更充滿信心，債市及金價已立即有異動；另一邊廂，香港銀行3個月同業拆息(Hibor)近期已升破1厘，是8年新高，香港人如果採用H按供樓，利息支出已加重。他警告，投資者不要下意識地認為聯儲局每次加息只是0.25厘，「美國加息問題經已不是一年加幾多次，而是一次加幾多？一次或多於0.25厘，加3次經已等於1.5厘」。
歐洲方面，製造業去年12月增長是2011年4月以來最快，反映歐元區經濟持續復甦，帶動通脹。只要通脹一來，歐央行便不得不加息。
【大陸限制資金將重創香港】
除了歐美有加息壓力，影響香港息口趨升外，大陸管制資金外流影響更大！他指出，內地個人雖然每年仍可換取5萬美元，但要明確表示用途，更指定不得用作境外買樓、證券投資、購買人壽保險，以及投資保險產品等，令大陸資金來港斷裂，內地發展商積極來港搶地，如投地資金未能到位，在港又籌不到資金，就會引爆樓市，令場面不可收拾。
【全球債泡一爆不得了】
更值得注意的是，過去8年全球零息環境，令發債數量大升，當中，美國有3.6萬億美元債務於今年到期，要付出利息高達2,370億美元；中國有5,880億美元債務於今年到期，要付出利息達120億美元；日本則有1.8萬億美元債務於今年到期，要付出利息達750億美元。故此，劉智傑強調，投資者須關注的，不是中國債務問題，而是美國的龐大債務，錢從何來是個大問題！債務問題將會是資產市場爆破的最大「黑天鵝」事件！
事實上，根據巴克萊世界債券指數，全球債券截至去年12月底第4季已跌逾7%，造成極為龐大的損失。歐元區恐更大鑊，因負利率已到極限，歐央行可以購買的指定類別債券，負利率達以年息計-5%，使債市變成一個隨時爆炸的計時炸彈！如果全球央行貨幣政策回歸正常，各方為了爭取資金再融資，不得不大幅加息，做成不可預料的後果。
他警告，債市跌不代表資金流入股市，因現在都冇量化寬鬆(QE)，股市不能受惠，更何況QE已證實藥石無靈，政府亦錢不多，冇人買美債，不知錢從何來。
【港樓利好因素已一去不復返】
回顧香港樓價飆升已有十多年之久，雖然上升期很長，但並非因為經濟增長、個人收入大增，或人口爆升令需求增加；而是前任政府扣地不放、美國零息，以及適逢內地人湧港買樓投資，令樓價非理性上升。不過，投資者要注意，這一連串「偶然事件」會再重複或繼續的機率有多少？
他指出，投資者必須留意，樓價已有結構性改變，政府政策、人口老化、收入減少、經濟放緩、再加上港元枯渴、通脹加劇、利息飆升；若再加上美國新政府上台，令貿易保護主義抬頭，中美衝突一觸即發，已改變了樓市的大環境。
「現時超豪華住宅十幾萬一呎、紅磡樓以前幾千蚊呎，依家是升咗3倍咁滯；香港新一代如果不靠父母、甚至祖父母輩三代合力，根本靠現在薪金買不到樓，可見樓價脫離薪金情況嚴重。二手最慘，因為買樓要短時間全付，難上會，估價低。」
【要警醒日本上世紀經歷】
他提醒，日本多年前樓價上升到泡沫水平，爆破後過了20、30年，經濟仍是一潭死水，樓價還在低位徘徊，是香港樓市的最佳樣辦，呼籲大家要有適當部署。這個大跌浪甚麼時候到，當然沒有人清楚，但相信在12至18個月期內，隨時會爆發，到時才處理為時已晚。同時警告，今次跌浪連98金融風暴和沙士時期都不能參考，跌幅或較快和較深，「估不到跌幾多和跌幾耐」！
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