房地產黃金時代已終結

【看中國2013年09月02日訊】本系列並非全局宏觀視角，而是從一個個體投資者的角度來觀察中國房地產市場走勢，一家之言，以期窺豹一斑。作者投資地產逾10年，此前堅定做多，轉戰北上廣深；
今年轉而看空，國內現已全面減持，再戰美加市場。本系列接下來兩篇將分別聚焦：從其多年投資房市軌跡梳理需求和資金走向、考察美加房地產市場及對國內市場的資金分流影響。

在深圳和朋友們聊天時有過這麼一句話：“如果過去十年你沒有投資買房的話，不管你做什麼行業，基本上你都是白打工了。”此語略顯誇張，但也八九不離十。

過去十年裡，看空中國房地產的投資者犯了方向性錯誤。其間，不少所謂的“經濟學家”長篇累牘地發表看法，列舉看空的理由，回頭一看，全是貽笑大方，不知道他們是否有愧意。而在這個過程中，投資者如果真的做空中國房地產，更是悲劇。

然而，上漲了二十年，尤其飛漲了近十年的中國房地產下一步會如何走？在開始討論這個問題之前，我們首先要搞清楚一個概念：投資房子與投資股票最重要的差別是流動性。股票做錯可以馬上認輸，但是房子錯了可能會承擔長期的痛苦，所以看房子必須要有能力看清未來五年左右的趨勢。過去十年的房市如同一個超級牛市，巴菲特式的人物遍地皆是，沒有最強只有更強。但在跨入2013年下半年的今天，我們有必要翻過過去一切的成功，深入地重新思考中國房地產市場下一步的走勢。

讓我們來看看過去支撐房地產價格的因素未來是否還在？力度是否還有原來那麼大？

第一，央行還敢不敢繼續大規模印錢了？本質上，貨幣超發是支持房地產市場超級牛市最大的“元兇”，房價不過是貨幣貶值的符號。眼下，被政府緊緊按住的肉蛋禽奶價格稍不留神就會飛漲。在這種局面下，筆者相信央行貨幣發行的規模速度不可能不被壓制。

第二，我們還有沒有大的機會賺到大錢？改革開放三十年，客觀地說合法暴富的機會基本上都過了，2008年4萬億這一輪，你賺到就賺到了，賺不到往後也基本上沒有大的機會，今後相應大規模去產能、去庫存的過程漫長而痛苦。新一屆領導人“穩增長調結構”經濟口號也可以換句話說“為了想有更美好的明天就必須忍受當前的困難”。所以下一階段全社會資金總量的“平衡以及微緊張”將會是常態，行業性財富的增長機會也會比較小。錢難掙了，基本生活的開支剛性卻很難降低，所以購房的需求自然也會下滑。當然，中國是一個大國，也是世界第二大經濟體，不是說變就變的，但是還是那句話，房地產投資，至少需要往後看五年以上的趨勢。

第三，地產商還願不願意激進地拿地推房子？7月，土地市場有一個小現象，万科以高價拿了一塊地，之後反复聲明万科不當地王，這說明了什麼？地產商謹慎了，經過2008年驚嚇的地產商現在多數都想清楚了，活下去比什麼都重要，去庫存、增持現金是主旋律，不可能瘋狂拿地，再瘋狂地為營銷造勢。另一方面，如万科、萬達、金地這樣的地產龍頭公司的國際化不要小看，雖是小動作，卻有大含義。萬達計劃投資約10億美元在紐約建一座萬達酒店；万科投資約1.4億美金收購新加坡一個項目30%股權，投資1.75億美元與美國鐵獅門合作開發舊金山一個豪華公寓項目。王石說：“金融危機之後是赴美國投資的好機會，万科在美國的新項目不愁銷路，中國的買家就佔了40%。”可以想一下，海外項目如果很不錯，這些大地產公司股東和老闆們下一步會在哪裡配更多的資源。

第四，人口紅利的拐點還沒到嗎？試想，哪一個市場能夠承受獨生子女和房子代際轉移引起的雙重需求萎縮的打擊？要知道支撐美國房地產蓬勃發展的主要動力是戰後“嬰兒潮”的後代，離開了人口因素，不需要談論地產。對於中國，大家公認的人口紅利拐點是2016年前後，算算看也只有3年左右的時間了。

第五，資金外流的因素。最近三年開始的大規模資金外流，方式很多，移民、對外投資、貿易方式、貪官外逃等。還有外資的產業轉移，包括美國高端製造業回流，低端轉移到東南亞和非洲，對沖基金降低新興市場資金配置比例等等。要注意到支撐中國經濟高速增長的FDI數據已經出現連續的季度絕對值下降。如果你對這一點體會不深，那麼請你站在紐約大都會博物館的台階上或者站在溫哥華豪宅片區，查一查華人的比例就會深刻理解。要知道這部分人群的購買力是數倍於普通人群的，而從中國流失的是長期的購買力。

第六，你身邊有實力的朋友還會不會繼續買房了？現在買房子的人是什麼人？千萬不要說剛需、自住需求可以支撐現在的房價。丈母娘需求支撐房價，開開玩笑可以，投資決策可千萬不能相信。全世界沒有哪個國家靠剛需可以維持高房價。“趕走了投機和投資客的市場就是一隻抽了骨頭的癩皮狗”。

說了這麼多，千萬別理解為房價馬上會掉下來，支撐的因素也很多，比如地方政府的土地財政；經濟危急時刻可能會再一次推刺激房市計劃；銀行貸款70%​​抵押物是不動產，銀行不會放任抵押物貶值；總體經濟成功轉型後可能又一輪高速增長等等。

而筆​​者的結論是，房子具備實用和投資的雙重屬性，過去十年中國房產投資的金融屬性已被表現得淋漓盡致。筆者個人對未來是房地產市場的投資回報是看空的。對買房子要住的人，不必太在乎投資屬性，只要你需要，又買得起，那就隨時上車。但房子作為中國普通老百姓能夠參與、還能夠根本性改變個人財富狀況的黃金投資時代已經過去了，雖然不一定馬上下跌，但是趨勢要看清楚，別把頭部的震盪誤解成趨勢性上漲。