在1890年至1930年代發生了一系列的美元、黃金、白銀等貨幣本位問題，房地產業隨著貨幣的動盪而劇烈動盪，但在1895年之後就一蹶不振，直到1944二戰接近結束的時候才重新崛起。原因是布林頓森林體系的建立，導緻美金成為一體，資金湧入美國資產項目。而在50年代朝鮮戰爭期間，美國債務上升資金流出則地產大跌，60年代的入不敷出和布林頓森林體系破滅期間，美國地產都長期下跌，直到80年代初美國金融改革，放棄金融管制，並調低利率兩年，地產上揚。但在87年加息之後地產再次暴跌，股債地產三殺，格林斯潘上台後降息，再次獲得上升通道。
前二十年時代大致是美元低息時代，同一時期也是中國製造業崛起的時候，外貿激增和強制換匯策略，為全球提供了廉價資金，因此你看到在94年美元加息和中國宏觀調控造成的美國地產低谷，當時伴隨著上海和海南島地產的崩盤；2007年前伯南科的加息導致了另一次金融危機爆發，2008年股市房地產市場崩盤，隨著伯南科的三次貨幣寬鬆政策，美國地產在2012年從谷底迅速攀升。
這種美國地產週期和中國地產週期伴隨著貨幣政策的變化而顯著變化的周期，對於投資地產者是非常重要的。 目前美國的利率已經上升，而市場對美國推出貨幣寬鬆的預期非常強烈，實際上是對利率的預期導致了市場交易成本上升，目前美國經濟處於非常尷尬的狀態。假如美聯儲實行退出，無論是迅速的還是緩慢的，都將導致一次新的經濟崩潰，伴隨著美國債股地產以及整個產業鏈的崩潰。
如果耶倫上台任美聯儲主席，她是凱恩斯主義的信徒，會有傾向維持低息，是否繼續寬鬆難以預測，和奧巴馬政府的經濟策略相關。而奧巴馬尚未完成就業目標，抬高債務上限、維護醫療法案、加稅等等都是他的目標，是否學習克林頓後期，削減赤字，試圖獲得盈餘，取決於經濟復甦速度。
所以，美國地產業是有不確定性，同時美國地產的地域性很強，洛杉磯、紐約、夏威夷的富人區和華人區都劇烈上揚，核心地帶甚至較2008年後的最低價漲了一倍，但美國中部房地產幾乎沒有復蘇。許多過去三年炒底的本地投資人正在離場，掛牌者太多。 我個人對投資美國地產的看法是要重視income，也就是現金流的收入，而不是炒作升值，這一塊的機會已經迅速的失去了，不能說以後沒有，而是縮小了。
對於全球的地產投資，無論是英國倫敦、澳大利亞、中國還是美國，高潮迅速的回落。最危險的還在於中國，最近檢查北上廣杭州的地產曲線，正迅速從高位向下滑落，出現雙頭做頂跡象，投機客正在大踏步離場。 區域變動的不確定性，對於持有大量現金的投資人來說，一個選擇是繼續持有現金，分配一籃子貨幣，不要守著一種貨幣；另一個選擇是繼續選擇可行的區域投資地產，注重現金流。
另外你也要注意，美國農業地區比如堪薩斯等地的農地也處於高位，價格也已經大幅度上揚，全球的各種地產和不動產都處於一個增量貨幣和低息造就的市場頂峰，一旦開始錢貴時代，也就是高利率和貨幣通縮時代，危機就會在二三年內迅速的到來。 此文僅供參考，不做投資誘導，如果有任何的投資諮詢，請致wangantique@gmail.com詢問。
沒有留言 :
張貼留言