中國房地產業揮別黃金十年

鉅亨網新聞中心

業內認為，房價繼續全面上漲的動能已經削弱，明年樓市銷量增速將弱於今年，城市間將更為分化。

中國銀行(行情,問診)於12月20日在北京發布2014年宏觀經濟金融展望報告。報告指出，展望2014年，貨幣政策走向、調控政策加碼及房產稅等改革的推進速度將成為影響房地產短期走勢的關鍵因素。預計中國房地產市場將呈現“中速增長、結構分化”特征。房地產投資有望保持穩定，但是銷售增速會有所放緩，房價上漲速度加快分化，不排除房價下跌城市數目進一步增加。

報告指出，2013年，盡管經濟減速、調控加強、流動性沖擊反復發作，但房地產市場“逆市增長”。房地產投資保持增長，銷售穩中有升，房價上漲速度出現分化，一線城市漲幅遠遠高於二、叁線城市。

在地產圈子里，人們常常把過去的十年稱為房地產發展的“黃金十年”。在這十年間，以一線城市為首的房價一路上漲，地產行業迅速繁榮。盡管自2010年開始調控升級，但這十年的黃金期似乎並未就此終結。在資金及需求的推動下，近幾年的房價上漲勢頭仍在繼續。

今年以來，無論是地產大佬還是行業專家，都紛紛表示房地產十年黃金發展期已經過去。揮別“黃金期”，接下來的十年是否將成為“白銀期”？全國房價“普漲”勢頭是否會終結？隨著房地產調控建立長效化機制，業內認為，房價繼續全面上漲的動能已經削弱，明年樓市銷量增速將弱於今年，城市間將更為分化。

十年間的“普漲”

近期華遠集團董事長任志強再次拋出了房價“上漲論”，認為明年房價仍會保持上漲態勢，特別是買房限購、買車搖號的城市，房價還會全面上漲。

據中證網稱，從過去的十年來看，以一線城市為首，房地產經歷了全面“普漲”。中國指數研究院數據顯示，在過去的十年時間內，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的商品住宅成交均價累計上漲了238.9%。其中，北京的商品住宅成交均價從2004年的4747元/平方米，上漲到今年11月的18290元/平方米，漲幅達到285%，是四個城市中漲幅最大的。上海、廣州、深圳十年間的均價則分別上漲了184%、225%和263%。

“這僅僅是住宅成交的均價，一線城市市區房價的漲幅還要遠遠大於這個數字。”一位房地產業內人士直言。以北京北四環五道口區域的房價為例，在今年年初，曾有中介掛出了每平方米10萬元的報價，一度激起市場熱議。如今該樓盤的平均報價基本維持在7萬元/平方米左右。相比之下，2009年該樓盤開盤時，平均售價僅在2.2萬元/平方米上下。

房價的快速上漲不僅僅出現在京滬廣深，重慶、杭州、廈門等熱點城市在過去的十年間也經歷了同樣的過程。根據中指院的統計，截至今年11月，廈門住宅成交均價已經達到14696元/平方米，較2004年時的3768元/平方米上漲了290%。福州盡管前11月的均價回落至萬元以下，但是由於十年前的基數只有2463元/平方米，累計仍上漲了294%。天津、重慶、成都、武漢、青島等城市十年房價漲幅約200%，而杭州、南京、寧波等城市的漲幅更是在250%以上。

從一線城市的房價變化來看，2005年、2007年及2010年都是房價出現明顯上漲的年份。以北京市為例，2005年北京市商品住宅成交均價為6162元/平方米，同比增長了19.7%。2007年成交均價則一舉突破了萬元大關，達到10661元/平方米，同比增幅高達44.6%。2010年伴隨著調控升級，北京市的商品住宅成交均價達到17151元/平方米，同比漲幅為29.7%。相比之下，其他年份北京市的均價漲幅基本保持在10%左右。

成交再創新高

自2010年以來，我國房地產市場調控不斷升級。今年年初，“國五條”及各地細則出臺，繼續堅持調控不動搖，“有保有壓”的方向明確。盡管調控升級，但中指院百城價格指數環比仍連續18個月上漲，今年以來累計上漲10.74%，同比則連續12個月上漲，漲幅擴大至10.98%。

中指院最新報告顯示，今年重點城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高。同時，重點城市新批上市面積總量同比增長15%，也創下近四年最高。即使在11月季節性低點，多數城市供應量仍在高位。從全國來看，今年的商品房銷售面積和銷售額增速均明顯好於去年，規模已創歷史新高。[NT:PAGE=$]

在經歷全行業快速擴張后，我國已經誕生了一批大型房企。“萬科從2008年的470多億元到2010年突破千億元，共用了兩年時間；而碧桂園從2012年銷售額470多億元到2013年破千億，只花了一年的時間。”一位房地產業內人士感嘆，在新的市場形勢下，只要構建獨特的產品、市場體系，把握市場調整期機遇，房企的業績會爆發式增長。

統計顯示，今年銷售額超過千億元的房企規模進一步擴展至7家，除了萬科、保利、中海、綠地外，恒大、碧桂園、萬達等公司都將突破千億元銷售大關。

“標桿房企能夠在今年取得這么好的銷售成績，一方面是聚焦主流客戶需求，優化了剛需、改善型產品結構；另一方面是因為這些企業把握了一二線市場快速增長的機遇。”中指院分析師表示。

今年前11月，十大代表性企業累計拿地金額共3086億元，同比增長了87%，比去年全年水平高出31%。“拿地與新開工的時間差一般是六到十二個月，從2012年四季度土地市場明顯回暖到今年，這些供地將在2014年陸續開工。”上述地產人士指出，明年房地產新開工面積還會繼續增長，市場供應量將會提升。

“普漲”動力不足

在我國為應對經濟變化而出臺的各項宏觀政策中，房地產政策一直是其中重要組成部分。伴隨著房價的波動上漲，政策也幾經變化調整。2013年房地產市場整體向好，但房價已由“普漲時代”進入“分化時代”，進一步促使調控政策的差異化。

今年下半年以來，房地產政策在趨於長效化的同時，各地的政策取向已有所不同。北京、上海等熱點城市陸續出臺措施平抑房價上漲預期，而溫州、蕪湖等市場持續低迷的城市，則在不突破調控底線的前提下，微調當地調控政策以促進需求釋放。

“熱點城市房價在未來仍將上漲，很難期待限購限貸政策放松，現有的行政化調控手段也很難在短期內退出，不同城市的政策取向會繼續差別化。”中指院分析師直言，一線城市和熱點二線城市供不應求的壓力仍很大，雖然2013年新開工項目將增加2014年供應，但高地價使得當地房價上漲壓力依然突出，政策有加碼可能。

業內人士認為，在宏觀經濟和貨幣信貸平穩增長、房地產調控政策整體平穩的背景下，2014年全國房地產市場將呈現“銷售量價繼續增長但增速放慢，投資新開工增長平穩”的特點。預計2014年全國商品房銷售面積增幅將明顯低於今年。同時，市場慣性將使得明年上半年同比增速相對較高，但下半年將有所回落。

住建部專家：全國房價漲幅不足5% 部分城市還在跌

“分化加劇。”這是住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹在2013中國價值地產成都年會上強調的當前樓市的趨勢。

秦虹認為，盡管2013年中國房地產市場整體銷售情況很好，但市場分化格局已經非常明顯。房地產市場投資機會也已經從過去十余年高速增長的趨勢性機會變成了與產業結構升級、城鎮化建設等經濟發展大方向同步的結構性機會。

“如果我們把全國657個城市的房價平均漲幅放在這里，我相信可能連5%都不到，少數城市房價是在下跌的。所以今天的房地產市場再也不是過去的格局了，我們現在的市場是非常分化的格局。”秦虹表示。

在市場分化的情況下，未來的中國房地產投資還有哪些機會？對此，秦虹表示，首先要注重新型城鎮化政策下關注城市群。“房地產發展從來都是和城市的發展緊密相關，下一步的城市發展是要走以城市群作為推動城市發展的主體形態，這是新型城鎮化規劃中的重要內容。”（BWCHINESE中文網）