【看中國2014年04月04日訊】這只是房地產出現拐點之前的“最後盛宴”，這輪行情不會持續太久。
週三兩市小幅高開，早盤在房地產、鋼鐵、煤炭、有色等權重板塊的帶動下，滬指震盪走高，一度漲至2060點。盤面上看，房地產板塊領漲，煤炭、釀酒、鋼鐵等漲幅居前。個股方面，華遠地產、大龍地產、京投銀泰、首開股份等逾10股漲停。很多業內人士認為地產股受利好影響，將迎來春天。
筆者認為，造成房地產股異軍突起的原因有三：其一，杭州長沙等多個城市醞釀和討論鬆綁限購可能性；其二，傳言房地產上市企業再融資將開閘放水；其三，受京津冀利好影響，保定房價上漲，帶動了市場對未來房地產升溫的預期。
杭州等多城市醞釀鬆綁限購可能性
繼溫州傳出上報鬆綁限購的方案後，杭州、長沙等多個城市也開始醞釀和討論鬆綁限購的可能性。房地產市場實施4年之久的限購政策，在2014年出現鬆動跡象。
大約一周前，長沙、杭州等地相繼召開房企溝通會。由當地政府相關部門組織，地方實力房企參加。溝通會上，有關部門向房企透露，一系列促進房地產市場穩定發展的政策正在醞釀。其中包括限購的鬆綁，以及二套房貸款門檻的降低等。
限購政策始於2010年4月。當時，國務院出台《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求房價上漲過快城市限製家庭購房套數，被業界稱為“限購令”。目前，“限購令”已在40多個城市得到不同程度的落實。限購政策出台以來，也曾有部分二、三線城市因樓市供給過大，成交低迷而嘗試鬆綁限購，但在國家宏觀調控的大基調下，多數城市的鬆綁都被叫停或不了了之。
不過，今年全國兩會期間提出的房地產市場“雙向調控”基調，被業界解讀為限購政策或存在鬆動的空間。有媒體在多個二、三線城市的調研，在地方經濟增長乏力、房地產市場成交低迷等多重壓力下，目前地方鬆綁限購的意願較為強烈。
但是，筆者認為杭州等地就算是給房地產市場鬆綁，雖然可能會在兩三個月內拉動一些需求入市，但總體上根本挽救不了低迷中的樓市，所以本輪房地產板塊出現普漲只是曇花一現：
其一，2009年左右，杭州樓市投資比例在40%左右。此後一系列去投資化的調控政策出台後，杭州、哈爾濱等城市純投資客已經不多了。
其二，目前房地產存在著巨大的風險，銀行業在個人貸款上收緊。截至2月底，對全國22個城市的69家銀行分支機構調研顯示，相比去年年末，近4成銀行的首套房貸利率上升幅度達5%至15%不等，個別上浮20%。半數銀行的首套利率基本維持基準利率水平。個人貸款的融資成本在上升。
其三，庫存增多，供大於求。在上市的81家房企中，庫存上升的企業有51家，佔比達到63%。其中，大名城增長66%，中航地產增長39%，陸家嘴增長36%，均屬於大幅增長的企業。筆者認為，儘管連續兩年熱銷，但更大的潛在供應量和不容樂觀的銷售形勢，將會導致存貨量再次上升，而且增幅會很快，今年下半年或將迎來新一個庫存高峰。
保定樓市短暫狂歡，不代表全國樓市興起
伴隨京津冀一體化被提上日程的消息，保定樓市迎來短暫狂歡，但很快便偃旗息鼓。中原地產報告顯示，2013年1月至11月保定商品房累積成交150.919萬平方米，平均每月保定去化14萬平方米。按照目前的可售面積584萬平方米計算，保定庫存去化時間高達42個月，是北京的6倍。
另根據其提供的數據還顯示，保定樓市截至日前，在成交上並沒有出現爆發，從成交量看，平均從3月19日以來的10天中，每天登記的簽約套數平均在40套左右，與2月基本平穩。筆者認為，無論從庫存量、成交量、以及區域優勢來看，均不支持保定樓市的繼續上漲。鑑於保定樓市利好消息逐漸的淡化，投機者群體開始退出，保定樓市房價熱潮將退燒。
傳言銀行對房地產商再融資開閘
近日，中茵股份和天保基建兩家房企的非公開發行股票預案，雙雙獲得證監會無條件核准，兩家公司股價昨日均以漲停報收。無獨有偶，近一個月來，外高橋和海印股份有關土地和商業項目開發的定增方案，也先後獲得了證監會核准。此外,綠地集團也因借殼金豐投資帶給市場無限聯想空間，因為如果綠地集團借殼獲批，證監會就打破了地產股“不得借殼”的慣例。筆者認為，證監會對部分房地產商開閘，允許其再融資是有可能的：
其一，在銀根收緊的情況下，浙江興潤置業資金鍊斷裂引發債務違約風波，讓業界對房企今年的資金風險格外關注。證監會從浙江房企興潤置業因“資不抵債”拖累了十多家國有銀行事件上發現，全盤否定上市房企在A股市場融資計劃，並非明智之舉，只有擴大資本市場上的直接融資規模，才可降低我國金融體系的信貸風險。不過，此舉無疑於把房地產風險轉嫁到資本市場上來。
其二，翻閱81家房企年報發現，由於去年銷售情況普遍良好，房企資金狀況略有好轉。81家房企期末平均資產負債率與上年基本持平，負債率低於60%的有29家；60%-70%之間的有20家；70%-80%的有23家；超過80 %的有9家。
相比去年，今年以來房地產市場的景氣度逐漸回落。國家統計局發布的2014年1-2月份全國房地產開發和銷售情況數據顯示，2014年1-2月份，全國房地產開發投資7956億元，同比名義增長19.3%，增速比去年全年回落0.5個百分點；商品房銷售面積10466萬平方米，同比下降0.1%；商品房銷售額7090億元，下降3.7%。
近期，地產股的飆升也只是房地產出現拐點之前的“最後盛宴”，這輪行情不會持續太久，因為目前中國經濟增速開始大幅回落、庫存供大於求，部分城市即使放鬆宏觀調控也於是無補。另外，保定作為京津冀的“政治副主心”區域也只是傳說，保定房價很快便會回落。
更主要的是，現在決策層也明白了，靠銀行間接融資的方式支持開發商並不明智，不良貸款率會大幅上升。而地產上市公司再融資開閘，除了風險轉嫁給市場外，對中小投資者來說無疑也是一場災難。
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