有個朋友曾和我爭論，為何你不選用香港的地產圖？香港97年泡沫崩裂後，下跌了10年，很多房產腰斬，但在這兩年已經回到前期高點。
我告訴您幾個基本常識：
1，香港只有幾百萬人口，經濟依賴於金融和地產，受土地供應影響巨大；中國是個龐大的複合經濟體。
2，任何資產沉澱資金暴跌一半後，過了十幾年才重新回到原價，貨幣已經貶值了。財務的基礎知識，現值是什麼概念呢？
3，沉澱資金上的時間成本是巨大的。
4，香港仍舊有許多樓盤至今沒有超越97年的高價。
5，最重要的一點，後面香港跟進了大陸貨幣急速膨脹的十二年
日本在87年之後採取了許多錯誤的貨幣政策，導致房地產泡沫巨大，91年開始下跌，到2005-2006年附近，接近二次腰斬。
二次腰斬是什麼概念？也就是日本人曾經擁有100萬的房子，這中間沒有拋售的話，已經只剩下二十幾萬了。
對於無數自住的人來說，這是沒有太大意義的；但對於投機者，尤其是幾乎所有者都是通過槓桿投資的人來說，他們已經破產了。而相應的銀行業就遭受了巨大壞賬。
日本人沒有捨得立即處理銀行業的壞賬，一直持續了十幾年，導致日本經濟持續滑坡，失去了二十年。
中國經濟在所有的跡像上，都與1991年時的日本經濟非常相像。固定投資過剩，生產過剩，房地產供應過剩，人口紅利接近失去，貨幣實際利率上升，貸款有效需求不足，創新不夠......
關於人口結構和需求分析，請參考房產觀瀾系列裡的分析，不再累述。
幾乎所有的巨型房地產公司到目前都已經意識到了危機，李嘉誠持續三年拋售國內地產；恆大立即多元化發展礦泉水和糧油；万科內部轉型，走向更關注現金流和租售比的房地產模式。他們通過房地產證券化方式，引入房地產信託基金和債券來轉換資產配置。
由於15年起，中國人口就接近劉易斯拐點，人口紅利慢慢消失；城鎮化--如果是指水泥化的話，已經完成；房地產持續下滑，按照日本經驗在前五年跌掉一半的概率是存在的。普通投資者會不斷抄底，直到失去信心，進入正常的消費階段。這個階段會持續一至兩年，比如今年仍舊有人會去抄底買房，他們不會放棄“房子永遠會漲的”夢想。
對於業界來說，上半年業績公佈時，由於記賬體系允許他們把過去12月的銷售收入列入，所以是比較好看的；可惜現金流露了馬腳，大幅度下挫。同時各大企業在外部以12%以上的利息借貸，並改變了債券的方法。此債券允許被記載在資產項目之下，所以很多企業的資產負債表較低，只是如果你意識到這是債務時，很多企業的債務已經超過了200%以上。
未來的歲月裡，不僅僅是中小型房地產企業，有些你我都知道的巨型房地產企業也難以逃離破產的命運。
對於銀行業來說，房地產業的槓桿太高，他們的經營模式是買地抵押給銀行借貸，建築公司帶資入場，封頂後銷售，通過按揭貸款釋放整個項目的債務，並獲得收益。
由於是循環開發，實際上這樣的模式中，房地產業的借貸幾乎是100%的。房地產價格下跌30%，銀行就只剩下一堆房子了。
對於按揭貸款來說，2008年前賣掉的房子幾乎沒有什麼風險，2011-2013年的投機盤短期風險也不大，因為首付較重，剛性需求也談不上風險，反正要住的。
但長期來說，這些投機盤最終會大量棄房，留給銀行。
金融體係來說，預計需要計提數万億的壞賬準備金，或者不止。因為房地產鏈條上還有整個建築業和建材業，融資體系還有影子銀行說不清道不明的十幾萬億存量。
至於說沒有產出的地方政府投資債務，是左口袋和右口袋的問題，展期給未來是唯一的選擇。
當然銀行業也可以學習日本，將壞賬展期給未來十幾年，使得整個金融業成為殭屍般的存在，那樣中國經濟要重新啟動的希望，就跟日本過去二十年差不多了。
其實，對於房地產投資來說，壞年景也會有大量機會。隨著標的物越來越便宜，專注於現金流和投資收益回報率的投資會變得越來越有價值。
問題在那時，過去十年投資在地產業嚐到甜頭的人，會絕大多數來不及逃脫，資金僵死在現有的地產上，以至於即使他們看到機會，也無法投資。
而就房地產業的細分來說，最慘的是辦公樓宇，其次是住宅樓，酒店業和商場會好很多。
地域來說，許多城鎮都會成為鬼鎮，隨著大城市群的形成，集聚力越來越強，就業機會和教育醫療機會積聚，三四線城市的地產很難有重新崛起的機會。三個城市群未來會好一些，但並不意味著價格不會大跌。
至少20年內，中國的地產要回到前20年的輝煌是不太可能了。
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