張庭賓
在令所有預言和詛咒樓價下跌者紛紛折戟之後，中國妖魔樓市終於進入最後的瘋狂時刻，正如A股上證指數在2015年6月攀上5000點——市場一邊是主力瘋狂地賣出套利；一邊是被逼空逼瘋的人放槓桿瘋狂買股！而央行現在的行為與當時證監會可謂如出一轍——給買房（股）者加槓桿！
樓市這股瘋漲的妖風是從深圳刮起來的！2015年，深圳樓價高歌猛進，12月深圳新房同比漲幅高達47.5%,二手房同比漲幅也達到了42.6%，而僅一河之隔的香港，樓市冷風驟起，這成了中國樓市奇特的一幕。而今年初以來，深圳式的瘋狂上漲正迅速傳染一線和省會城市！這到底是為什麼？
中原地產的數據顯示，香港二手住宅價格去年第四季度下跌6.9%，創下七年來的最大季度跌幅。1月20日，香港地產四大家族之一、恆基地產主席李兆基旗下的半山豪宅項目帝彙豪庭公佈了首份定價單，定價較同區豪宅下調了近3成。與此同時，地價下跌更猛。2月12日，香港地政總署公告顯示，春節後首次拍賣的一幅位於新界大埔區地段第221號的住宅用地，其樓面價僅每平方1.98萬港元，與2015年9月出讓的同一地段的地塊相比，價格大幅下跌了近7成。這僅相當於北京六環邊一幅地塊價格的一半。
香港樓價地價下跌是因為外資和港資不看好香港和大陸未來經濟，以李嘉誠為代表的資本大佬正向外轉移資本。這個大背景深圳也在其中，並無本質差別。香港與深圳的差別有兩個：1、香港商業銀行都是私有的，且經歷過多輪樓市暴跌週期，因此其老闆對於房地產風險十分警惕，一旦大勢不秒，就收縮貸款。而深圳的商業銀行大多是國有控股的，且沒有經歷過樓市崩盤的慘痛教訓，特別是如果銀行的高層主管或親友手裡面也有大量的房產需要變現，則他們難免有放水放貸的衝動；2、香港貨幣自由兌換，可自由離境，市場傳導機制效率高；而深圳居民貨幣兌換有限額，難以自由離境。不過，有一種人例外，即在深圳開公司的香港、外資老闆（或在海外有貿易公司的珠三角老闆），他們在深圳內地有公司（工廠），有房產，有外貿業務。
據一位熟悉香港和深圳的朋友披露，2015年內地其他一線城市房價受到抑制，而獨有深圳房價大幅上漲，就是由這批有房有公司的香港人開始炒起來的，賣房者大多是這些老闆，買房者很多是這些老闆們的保姆或司機，老闆和保姆、司機簽個假的勞動合同和收入證明，老闆墊付首付，房產高價轉讓後，銀行再貸七、八成貸款給老闆，這樣老闆房產相當於拿到房價大幅上漲後70-80%的貸款，這個貸款比例遠高於常規住房抵押貸款的50%。老闆們拿到這些人民幣房款後，通過貿易通道出境，兌換為美元，再坐等人民幣貶值。而對於司機和保姆來說，他們也無所謂，反正先住上豪宅享受著再說。這種模式相當於把銀行貸款套出來，大大增加了商業銀行貸款風險。
如此一來，深圳房價的惡性上漲，又反過來對於剛需者形成了極大的逼空壓力，他們害怕在過去多年房價上漲後，未來房價漲得更多，更買不起房，在對過去一再錯失買房機會極為懊悔和十分擔心未來的情緒壓力下，很多人被逼空逼得完全喪失了理智，奮不顧身地買房，就如同去年A股5000點以上加槓桿買股票的人一樣，這樣就推動深圳整個樓市的全面上漲。
作為這種獨特深圳樓市現象的印證，根據各地人民銀行的數據，2014年深圳住房貸款餘額達到了5299億元，超過了北京的4521億元，而深圳房貸與總貸款的比重更高達22.41%，分別是上海的1.7倍和北京的2.25倍。而在2015年深圳更是槓槓上加槓桿，特別是在9月30日的房貸新政通知後，深圳該項貸款連續增長三個月，投放額分別為77.5、110.1 及163.5 億元，環比分別增長3.5%、42.1%及48.5%。2015年深圳房貸餘額已經鐵定越過6000億元。
這種並不正常的深圳爆炒樓價套貸的方式，在2016年以來有向全國一線和省會城市蔓延的趨勢。去年9月30日，央行、銀監會聯合發布《關於進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》，規定在不實施限購（北京、上海、廣州、深圳和三亞除外）的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付比例降至25%，商業銀行還可以自主下浮5%。
今年2月26日，央行行長周小川在上海明確表態：個人住房加槓桿邏輯是對的。住房貸款應該有大力發展的階段。個人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的。首付比例降低是有空間的。今後可能會考慮給銀行更多自主權，讓他們來製定首付比、利率。
這就給了其它一線和省會城市復制深圳套利模式打開了空間。因為各地都有很多企業家、政府官員手中擁有大量房產，他們很匱乏現金，也可以找保姆、司機和熟人高價購買自己的房子，從商業銀行套取貸款。從而將自己手中的積壓房產脫手，而給剛需購房者套上絞索，也將商業銀行拖進了放貸違約高風險的泥潭。
樓市的最後瘋狂上漲將對中國實體經濟進一步釜底抽薪，當40%的上市公司的年利潤不足購買北上深的一套好房。當高房價極大地推高了土地、勞動力成本，實業精神和科技創新將受到致命打擊，在外部美國再工業化，TPP加大資本吸引力的情況下，這不啻於把資本向海外趕！
由於房產在中國國民財富中所佔的份額最大，約佔50%左右，房產的大幅上漲意味著人民幣的國內購買力相應貶值，這在外匯市場人民幣對美元硬扛高位的情況下，再加上一月份商業銀行貸款達到了驚人的2.51萬億元、人民幣降準降息，這都將加大人民幣對外高位和國內持續貶值的價值反差，大大增加人民幣貶值的壓力！
誠然，樓價大漲產生巨大誘惑，使國內現金流去追捧房產，可以遏制居民以人民幣換美元，減少因為此原因的外匯儲備的減少。這在客觀上將為國內外資企業以人民幣換美元讓道，中國的外匯支付項中，除了約1.1萬億美元的短期債務外，約1萬億美元的對外許諾投資外，最大的潛在支出項是外商直接投資（本金2.83萬億美元，考慮到它從1990年代中期就大規模流入中國，這麼多年的商業利潤和匯率利潤，本金利潤很可能超過5萬億美元），截止2016年1月份，中國央行公佈的外儲餘額為3.23萬億美元，即便其中沒有賬務作假和呆壞賬，也不足以支付FDI戰略性外流。
樓價大漲的另一個客觀結果是，居民大量的流動性被鎖死在樓市裡，這使得老百姓購買人民幣黃金、白銀等貴金屬的資金大為縮水。倘若未來人民幣大幅貶值，則國內百姓通過購買人民幣黃金白銀，在寒冬抱團取暖對沖風險的最後一條路也被堵死。
總而言之，這一輪的樓市放貸款槓桿暴漲，與2015年上半年股市放貸款槓桿暴漲有著驚人的相似。不同之處有兩個：1、樓市的財富總規模約是股市的10倍！其一旦重蹈股市覆轍，其破壞力要大10倍；2、股市裡放槓桿者尚屬少數，而買房者絕大多數都放3-5倍槓桿，一旦樓價如股市那樣大跌50% ，則其製造百姓負資產的規模何止10倍於股市！
筆者原本已經不想再寫這種幾面不討好的文章了，但最近實在看不過眼了，還是要大喝一聲——如果你不想給自己和家庭套上“終極絞索”，千萬別拿著全部積蓄，再加上貸款二三十年買房！
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