2017年9月9日 星期六

十年房價漲跌榜:上海翻了6倍,買房的都賺了嗎?房屋已成財富墳墓

十年房價漲跌榜:上海翻了6.1倍!廈門翻了5.6倍!買房的都賺錢了嗎?房屋已成為財富的墳墓。 
    
★十年房價漲跌榜:上海翻了6倍,這7個城市不漲反跌  
      千帆競發 
  十年,一個輪迴。  
  以2008年金融危機房價大跌為起點,以2017年這一輪的房價暴漲為終點。十年剛好唱完一曲高潮,餘音裊裊,讓人回憶裡都帶著奢侈。
  這十年,是經濟增速換擋的十年。過去的高增長不再,勞動力優勢不再,人口紅利亦消耗殆盡,各地雨露均霑的普漲時代也宣告結束。
  然而,十年裡,並不是所有地方都一飛沖天,甚至還有7個城市實際房價不漲反跌。
  
  這是35個大中城市過去十年的房價漲幅排行榜:
  十年房價漲跌榜:上海翻了6倍,買房的都賺了嗎? 房屋已成財富墳墓  
  
  先說明一點,這35個大中城市,包括26個省會(拉薩數據缺失)和北京、上海、天津、重慶直轄市,加上深圳、廈門、大連、青島、寧波等五大計劃單列市,這五個城市與省會一樣是副省級城市。
  
  
這七個城市十年房價不漲反跌
  
  這十年,大中城市的房價出現大分化。
  一線城市裡,上海漲幅高達610%;作為二線城市的廈門,漲幅也高達559%。在這些地方,十年前一套100萬的房子,如今已經升值到700萬左右。
  然而,部分西北、東北城市,房價漲幅甚至都沒翻倍,十年房價漲幅不到100%,墊底的銀川,十年漲幅只有81.86%。
  
  漲幅不到100%,意味著什麼?
  我們可以對比城鎮居民可支配收入:2008年,全國城鎮居民可支配收入是15781元,而到了2016年這一數字是33616元,漲幅達到111%。換句話說,只要十年房價漲幅低於111%的城市,實際房價都在下跌。
  通過簡單剔除收入漲幅,可以得到各城市十年房價實際漲幅:
  十年房價漲跌榜:上海翻了6倍,買房的都賺了嗎? 房屋已成財富墳墓  
  
  不難看出,有7個城市的實際漲幅為負,包括銀川、太原、貴陽、大連、瀋陽、寧波、西寧,基本都是西部或東北城市。
  這意味著,在當地買房,這十年,不賺反賠。  
  這七個城市裡,最令人意外的當屬寧波。作為當初的明星城市,寧波受困於產業結構單一、人口吸引力弱、城市輻射力不足,所以房價長期處於停滯狀態。2016年以來雖有一波上漲,但整體漲幅仍未跑贏收入。  
  
廣州房價為何被北上深遠遠拋下?  
  作為一線城市,廣州的房價卻遠遠落後於北上深。
  漲幅跑不過北上深,對廣州而言既喜又悲,悲的是“廣州衰落論”不絕於耳,喜的是還可以留住一些人。
  十年房價漲跌榜:上海翻了6倍,買房的都賺了嗎? 房屋已成財富墳墓  
  
  2008年時,廣州房價與北上深還在同一條起跑線,1萬元左右,而到了十年後,當北上深房價全部突破5萬時,廣州房價卻還在3萬左右徘徊。
  十年房價漲幅只有240%,不僅遠低於北上深,而且跑輸了廈門南京合肥。
  
  為何會出現這種局面?一個原因是,廣州經濟競爭力在衰退,無論是人口吸引力還是經濟競爭力,都弱於北上深。
  另一個原因更為實際,這就是:城市基本盤大,廣州城市面積是全國第二大,7700平方公里住了1400萬人,而深圳是1/4個廣州住了整個廣州那麼多人。上海面積小於廣州,而人口是廣州的1.7倍。這意味著廣州擁有廣大的郊區和腹地,攤平了房價。
  還有一個原因,廣州2010年舉辦了亞運會,從此積累了大筆城市債務。為還債,廣州不得不加大推地力度,由此帶來相對過量的土地供應。
  
  這也就導致在這一輪暴漲中,廣州房價啟動最晚。深圳2015年就啟動上漲,北京上海2016年年初就開始上漲,而廣州直到2016年下半年和2017年上半年才開啟上漲節奏。
  雖然這一波從漲幅上看,廣州已經超過了上海,但是由於過去幾年的相對衰弱,廣州房價離其他一線城市還有相當遠的距離。  
  
新一線城市:杭州沒有想像那麼熱
  
  南京、杭州、天津、武漢、成都、重慶這六個城市,被普遍認為是新一線城市,有望躋身“北上廣深X”。其中,杭州呼聲最大,但房價表現卻出人意料。
  從漲幅上看,南京十年漲幅高達353%,重慶為266%,天津為211%,而杭州、武漢、成都均不到200%。
  十年房價漲跌榜:上海翻了6倍,買房的都賺了嗎? 房屋已成財富墳墓  
  
  這裡單說一線城市呼聲最高的杭州,杭州十年房價漲幅僅為172%,出乎很多人意料。其實很正常,杭州房價並不像所有人認為的那麼堅挺。
  2008年,全球金融危機,杭州是與上海、深圳同列的下跌急先鋒,當年這裡就發生有樓盤因為降價遭遇業主砸盤的案例。
  2014年,全國樓市走衰,杭州又是最先下跌的城市。直到此番G20、阿里巴巴等概念輪番加持,杭州房價才再度走上暴漲道路。  
  這說明什麼?過去十年,杭州樓市的投機成分過重,容易受到經濟形勢的影響,炒房團蜂擁而來,蜂擁而退,讓房價備受折騰。  
  
合肥廈門為何漲得這麼猛?
  
  其他二線城市裡,漲幅最突出的莫過於廈門和合肥。
  十年房價漲跌榜:上海翻了6倍,買房的都賺了嗎? 房屋已成財富墳墓  
  
  2008年,廈門房價只有5000多元,而到了2017年,一躍達到3.4萬元。無論是房價絕對值,還是漲幅,都超過了作為一線城市的廣州。
  而合肥,2008年的房價只有3500多元,而2017年達到1.3萬元,十年漲幅高達263.31%。從房價走勢圖不難發現,合肥房價主要是由這兩年貢獻的,2008-2015年間相對穩定,而2016年和2017年兩年就貢獻了149%的漲幅。
  
  廈門和合肥為何漲的這麼猛?原因並不相同。
  廈門房價之所以出現暴漲,主要原因是廈門的體量太小,城區面積也小,不到廣州的1/5,但島內人口密度卻堪比一線城市,其人口淨流入在全國也排在前列,加上土地資源緊張,所以房價一路暴漲。
  而合肥則是人為限制供地製造的暴漲。合肥2房價暴漲之前的三年,土地供應量連續下降,這就導致合肥的庫存量相當緊張。早在2016年,買房要走後門,就已經成為合肥的標配。  
  
東北西北,終究是老大難
  
  再說弱省會城市。
  房價漲幅墊底的城市裡,東北三大省會(瀋陽、哈爾濱、長春)全部在列,而西北城市(西安、蘭州、烏魯木齊、西寧、銀川)也幾乎無一遺漏。
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  這十年,東北經濟陷入危機,多年經濟增速都位列全國後排,而且人口大量外流,房價既失去短期支撐,也失去長遠支撐。而且,在可見的未來,也很難出現大幅反彈。
  西北城市,無論是作為龍頭的西安,還是蘭州、西寧、銀川和烏魯木齊,表現都不太如意。
  這也突出反映,過去十年中國經濟向東南的轉移。全球化時代,誰離口岸最近,誰就能獲得做多的全球市場分工機會,珠三角長三角在加工製造業上的突出表現,就是很典型的例子。
  未來,隨著高鐵的推進,鐵路物流成本正在不斷降低,西安有望依靠西北的龍頭地位,在經濟和房價上,獲得不錯的發展。  
  
普漲時代結束,誰能笑到最後?
  
  正如前面所說,中國經濟和房價都已告別普漲的時代。未來,隨著城鎮化的進一步推進,無論是南方省會還是北方省會,都還能獲得農民進城的人口增量,所以在房價上都尚有一定的支撐。
  但同時要指出的是,經濟增速換擋,東南部的城市通過騰籠換鳥、引進高科技產業,實現產業轉型升級,西北城市也受制於經濟缺乏根本驅動力之困,如果不及時找到自己的優勢產業,很容易在經濟的“新常態”中被拋棄。  
  經濟如此,房價也如此

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