上次杭州會議我做嘉賓報告中提及了部分地產的解析,簡單說了幾句。這一次的價格上漲,是一次比較特別的上漲,北上廣甚至武漢等中部城市,均是郊區上漲幅度和成交量遠超過市中心。以數字統計而言,郊區200萬左右的房子最好賣,這和北上廣中產年輕人的家庭淨資產是相關的。
而市中心相關於豪富之家的地產則平靜,更多的身邊事實顯示,大量的富人在12-13年拋售地產。而我在美國地產業做調查的時候,更是對華人資本的兇猛進入大為震驚。許多數百萬美金的地產都是全款支付,一個標的數十個華人競標的事情也比比皆是。
這已經表明了主力資金從房地產市場退縮,散戶大量進入托盤的明朗跡象。 另一方面是銀行業對按揭貸款的收緊,原因並不僅僅是銀行資金額度的缺乏,還在於上層下發的壞賬率控制,尤其要嚴控地產資金。這已經表明銀行業對房地產市場開始警惕,按揭貸款利率急劇上升,錢貴則物賤,地產的壓力已經出現徵兆。
過去多年我租房居住,很多時候被迫搬家,因為房東買賣房屋,變動頻繁。最近兩年租房,房東已經希望我簽長約,尤其是我住在內環附近時,以我租房的價格,這個群體急速減少,房東對房客比較客氣。而我計算房租,房東是永遠不可能覆蓋按揭貸款的,一半也不到。
那麼,這幾天就有另一個晴天霹靂砸在房地產業了,那就是大格局的改變,中國的改革路徑公佈。中央政府對基礎福利實行中央財政承擔,同時實行土改,集體土地入市流轉,削弱了地方政府通過土地財政完成投融資循環的路徑,作為替代,房產稅和以後的遺產稅是必須實施的,以補充地方政府的財政支付能力。 至此,地方政府土地財政徹底告一段落,而房地產業存量稅成為重要稅源,房地產業的炒作鏈條徹底打斷,炒房者持有成本增加。
如果不出意外,我所說的2014年二三季度房產衰退可能已經說晚了,地產業要進入另一個階段了。
2014年房產衰退
我可以確定的相信:2014年房地產市場會開始衰退.
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