房地產的命運

我在上月微薄中明確提及2014年二三季度房地產開始衰退，引發很多爭議。許多讀者拿我以前的文章來對照，後來他們看到我在2011年寫應該離開地產，但不排除後面一兩年繼續上揚的趨勢，才不說話了。這是我第一次明確的提及地產衰退，何解？ 

上次杭州會議我做嘉賓報告中提及了部分地產的解析，簡單說了幾句。這一次的價格上漲，是一次比較特別的上漲，北上廣甚至武漢等中部城市，均是郊區上漲幅度和成交量遠超過市中心。以數字統計而言，郊區200萬左右的房子最好賣，這和北上廣中產年輕人的家庭淨資產是相關的。 

而市中心相關於豪富之家的地產則平靜，更多的身邊事實顯示，大量的富人在12-13年拋售地產。而我在美國地產業做調查的時候，更是對華人資本的兇猛進入大為震驚。許多數百萬美金的地產都是全款支付，一個標的數十個華人競標的事情也比比皆是。 


這已經表明了主力資金從房地產市場退縮，散戶大量進入托盤的明朗跡象。 另一方面是銀行業對按揭貸款的收緊，原因並不僅僅是銀行資金額度的缺乏，還在於上層下發的壞賬率控制，尤其要嚴控地產資金。這已經表明銀行業對房地產市場開始警惕，按揭貸款利率急劇上升，錢貴則物賤，地產的壓力已經出現徵兆。 

過去多年我租房居住，很多時候被迫搬家，因為房東買賣房屋，變動頻繁。最近兩年租房，房東已經希望我簽長約，尤其是我住在內環附近時，以我租房的價格，這個群體急速減少，房東對房客比較客氣。而我計算房租，房東是永遠不可能覆蓋按揭貸款的，一半也不到。 

那麼，這幾天就有另一個晴天霹靂砸在房地產業了，那就是大格局的改變，中國的改革路徑公佈。中央政府對基礎福利實行中央財政承擔，同時實行土改，集體土地入市流轉，削弱了地方政府通過土地財政完成投融資循環的路徑，作為替代，房產稅和以後的遺產稅是必須實施的，以補充地方政府的財政支付能力。 至此，地方政府土地財政徹底告一段落，而房地產業存量稅成為重要稅源，房地產業的炒作鏈條徹底打斷，炒房者持有成本增加。 

如果不出意外，我所說的2014年二三季度房產衰退可能已經說晚了，地產業要進入另一個階段了。



2014年房產衰退

我可以確定的相信:2014年房地產市場會開始衰退.

   這是我能夠想到的最溫和的詞語.

   換言之,2014年年中之後可能面臨房地產崩盤.

   無論是媒體,還是現實中,房地產購買者應該能夠獲知銀行按揭貸款的變化.許多銀行開始冷淡房貸,推託或者取消優惠利率.這不僅僅是資金緊張的問題,而是反映整體利率上揚對長周期高風險貸款的壓力,銀行業在防範和放棄按揭貸款業務.

   這不僅僅是銀行的問題,而且是整個房地產市場面臨的問題.中國過去十數年的地產暴漲都來自於實際貨幣負利率和貨幣寬鬆,但是今天這兩個條件已經不存在.

   從習李兩位領導人的最近表態來看,容忍經濟下滑,以完成經濟改革已經是決心毫不動搖;央行寬近緊遠的策略也已經在銀行的實際操作中感受頗深.換言之,在以後的歲月裡,資金緊張是常態,按揭貸款作為長周期的業務已經不是優勢貸款業務,而是風險積聚地.

   因此盡可能過渡,讓資金從房地產市場過渡到實體經濟,是上層的決心,也是無奈之舉,因為對於任何一個經濟體來說,財政平衡才是維持國家經營的核心之道.財稅收入的減少,和不能擴張赤字的政策導向,已經預示著在地方政府突飛猛進賣出地王后,需求端的資金供應出了問題.

   無論是從炒房成本來計算,還是房產稅擴展後的持有成本,以及代表貨幣資源配置的資金寬緊流向也好,房地產市場已經終結了.

   正如2011年春節前工業品拋物線式暴漲之後斷崖式下跌,最近數月的沿海城市地產暴漲,也就是最後的瘋狂.

   在2014年年中前後開始,中國的地產業將步入周期性的下跌開始.