房價全面下跌已經拉開序幕

海嘯後的希望

最近房地產行業最大的新聞，就是杭州兩個房地產開發商房價大幅下降銷售的新聞。這個新聞出來以後，全國震驚，因為沒有一個人預測到杭州房價會突然一夜之間大跌。

這個新聞出來以後，出現兩種截然不同的聲音：

1、部分人認為只是個別現象，房價繼續看多；

2、部分人認為全面房價下跌開始了；

杭州房價下跌究竟是個例還是全面爆發危機的開始呢？

部分人看漲的理由是：開發商不缺錢；政府和銀行是房地產的實際“股東”。股東不會看著房價下跌不管。

部分經濟學家跳出來說：以前也多次出現房價下跌，但後來都又漲上去了。所以，這次房價下跌也會再次上漲，等等看多的理由。

實際，看似有理的上面2 個理由都完全站不住腳，甚至是不懂經濟的人才能說得出口的。原因是：

1、開發商不缺錢不等於房價就不會下跌，反而是房價要下跌的理由。因為長期看開發商不缺錢才會大量建設房屋，才能導致房屋供應增加，而供應增加會促進房價下跌。而開發商缺錢反而會導致供應減少。所以以開發商有錢來判斷房價會上漲，完全是本末倒置；

     美國房價下跌難道是因為開發商沒有錢了嗎？

2、政府是房地產最大的獲利者，銀行是房屋的最大實際持有者。除非再次大規模寬鬆貨幣，但現在，中國出口企業已經開始大量轉移和倒閉，如果再次貨幣寬鬆導致國內生產成本再次大漲，那麼我們的出口基本就完了。而且人民幣對內貶值，對外升值必定加速資金外逃。美國現在正在收緊寬鬆政策，很多新興國家貨幣大幅貶值，這種情況下。如果中國大量印發人民幣，後果一定是人民幣匯率的大跌。以上這些變化將最大限度的約束央行發行貨幣的空間。只要不出現更大規模貨幣寬鬆，銀行和地方政府就是想救房價也有心無力了；

3、以前房價下跌以後多次大幅上漲，並不代表房價每次下跌以後都一定必須大幅上漲。如果是這樣，那麼房價一直上漲都不會下跌了。在人類的歷史上出現過一直上漲都不大跌的 ​​東西嗎？這種觀點的人，認為以前怎麼樣，將來就一定還是這樣。經濟如果是這樣分析，那麼經濟就永遠只能一個方向運動。那麼世界上根本就不該出現經濟變化。也就不該有什麼經濟危機。因為經濟在這樣的理論下就不可能改變。說這樣話的人，實際根本不懂經濟，他們僅僅是經驗主義者，他們只會統計以前來推斷將來，這種人是線性思維的人，他 ​​們無法結合現實變化分析事物從量變到質變過程，這種人更不可能預測未來的變化。

這次杭州房價下跌，在很多人看來好像不是什麼大不了的事情，在我看來。這次杭州房價下跌意義非凡。這是中國房價明顯的轉折點。理由如下：

1、杭州房價下跌是在開發商不缺錢的情況下主動降價；

    大家想想開發商不缺錢，為什麼開發商會大幅降價銷售呢？只有一個原因，就是不大幅降價沒有人買，說明現在杭州市場的房價已經出現嚴重的供過於求（相對市場購買力）。

2、杭州房價下跌是在開發商和老百姓普遍看漲房價的情況下下跌的；

    開發商大量拿地，說明很多開發商是看多後市房價的。老百姓也是強烈看多房價的。這種情況下房價下跌意味什麼呢？開發商看多後市，當然不會輕易降價銷售，更不可能大幅降價銷售了。老百姓看多後市，一定會盡力提前購買，而不會等待降價購買了。如果這種情況下都出現大幅降價銷售，一定是開發商感覺到銷售極其困難了，市場真實行情一定是和大部分人的預期截然相反。

3、杭州房價下跌幅度很大，遠遠低於周邊房價；

    這次房價下跌幅度達到20% ，為什麼不是5% 或10% 呢？兩個都有銷售策劃團隊的房地產開發商，應該是在可能的情況下盡可能的提高價格銷售，而不是一次降價這麼多。除非，銷售團隊感覺不降價這麼多根本不可能快速脫手。

4、杭州房價下跌的開發商明知道房價下跌會導致老業主鬧事也要降價銷售；

    明知道大幅降價會導致老業主鬧事，開發商還是選擇了大幅降價，說明開發商已經顧不得這些老業主了。降價銷售迫不得已。

5、杭州房價下跌以後房地產股票馬上大跌；

    杭州房價下跌之所以能導致房地產股市大地震，說明杭州房價大跌已經讓部分機構看空房地產後市。

6、杭州房價是在沒有新增加調控政策的情況下大跌的 ​​；

以往房價之所以下跌以後會多次上漲，主要是因為政策調控所致，因為政策調控出台，很多購買者減緩購買步伐，導致購買力突然減少，而開發商加速買房，並減少土地購買，造成房屋短期供過於求和土地購買下降所致。而不斷的政策調控導致開發商不敢放心拿地或開發，進而導致後續供應減少。購買者的需求只是暫時被壓制，而供應卻真實的減少了。所以，每次房地產調控以後房價都出現報復性的大漲。

但這次不一樣，因為多次調控以後的大漲，已經導致老百姓不再相信調控，而且這次房價下跌，是在沒有出現什麼嚴厲的調控政策下發生的，這在以前是從來沒有出現過的。沒有任何影響下房價突然下跌。而且，數據顯示，財政部公佈2013年全國財政收支情況，其中國有土地使用權出讓收入41250億元，比上年增加12732億元，增長44．6％。開發商拿地積極性空前高漲，很多地方土地出讓金大幅增加。可見開發商大部分多麼看好後市。

在老百姓不再相信房價要下跌、開發商不再擔心政府調控的時候，房價居然自己大跌了。說明即使市場購買者全力以赴，也無法消化大量的房屋供應。這次杭州房價大幅下跌是嚴重供過於求的市場殘酷競爭的必然結果。杭州房價下跌實際是泡沫到了極點自然破滅結果，這是最高級別的泡沫破滅。也是最恐怖的下跌——在強烈的上漲預期中“意外”大跌。

實際，全國所有城市的房地產情況都相差不大。中國的房地產泡沫已經接近極限了。杭州只是首先出現問題而已。我認為這是因為杭州接近溫州，受到溫州房價下跌的影響比較大而已，因為杭州人能更清楚的看見溫州房價下降以後的慘狀，相比全國其他地方，杭州買房者會更謹慎，而開發商危機意識會更強。所以杭州最先出現問題也是情理之中。隨著這種影響的逐漸擴散，這種感染是加速度擴張的。因為出現第一個的時候，大家會認為是特殊情況，出現第二個的時候，大家認為還是個別原因，出現第三個的時候大家信心開始動搖。。。。。。越來越多的城市出現房價下跌以後，大家開始恐慌一起拋售，這時候崩盤就不可避免。實際，中國的房價下跌過程將會類似於當年股市下跌的過程——在全民瘋狂中開始下跌。

全國房價下跌指日可待。很多人說，現在盼望房價下跌，說明想抄底的人很多。抄底的人一多了，房價就會再次大漲，實際這種觀點是錯誤的，原因如下：

1、一旦房價下跌幅度過大，銀行就會出現虧損，銀行必定會收緊貸款。而貸款的收緊會導致購房能力的下降，進而導致需求下降；

2、房價一旦下跌幅度過大，就會有部分房屋成為負資產，出現部分人主動斷供，最後銀行不得不把這些房屋進行拍賣。而大量的拍賣會增加房屋市場的供應加劇供過於求，進而加速房價下跌。而房價下跌又會導致更多的房屋成為負資產，進而導致更多的斷供。並形成惡性循環；

3、房價大幅下跌，會導致整體經濟大幅下滑，進而引發大量的企業倒閉和工人失業。整個社會收入會大幅下降。這時候很多人買房已經不是最重要的事情了，最重要的事情是怎麼養家糊口。

古人說得好：衣食住行，住房需求是排在衣服和吃的後面，在人們收入大幅減少以後，房屋購買的需求就會下降。

4、房價下跌預期強化以 ​​後，大量的投機和投資者會爭先恐後的拋售手中天量的房源，這個量是非常巨大的。天量的房源會導致房價跌跌不休，根本找不到那麼多接盤的力量。中國投機者和投資者手中的房源加上開發商未售、在建、擬建的總房屋，幾乎夠所有的城市人家家都擁有一套住房了。

5、一旦房地產萎縮導致經濟大幅下滑，失業率增加，在城市打工的部分人就不得不回到農村。這樣也會導致城市房屋需求的下降。

6、大量的人是買漲不買跌，當年股市和黃金上漲的時候不是那麼多人拼命購買嗎？現在黃金和股市跌這麼多，怎麼沒有人大量去購買了？如果說房價一旦下跌，大量的人肯定會抄底，那麼現在的鄂爾多斯和溫州怎麼沒有見大量的人去抄底呢？

    所以，一旦房屋下降，即使有部分人抄底，也遠遠無法化解房屋過剩的局面，最初抄底的人，也許會重複當初高位抄底股市被套一樣的悲劇。

那些說房價下跌只會在三四線城市蔓延，是絕對錯誤的，因為一二線城市的房屋空置率也是很高的，一旦房價下跌蔓延。銀行的風險意識就會加強，而大量的炒房者虧損和房價下跌預期，會讓所有的炒房者心驚膽戰，炒房者都會恐慌性的拋售房屋。一二線的炒房者和三四線的炒房者很多甚至是同一批人。他們怎麼可能在看見三四線炒房者傾家蕩產的情況下，還死守一二線的空房子呢？更不可能出現在三四線城市房價大跌，而一二線城市反而上漲的情況。中國的房地產投機充滿所有的城市，每個城市都有大量的空置房。說一二線城市需求剛性都是騙​​人的。美國房價大跌的時候，也沒有出現中心城市房價上漲的情況。

在溫州取消限購，溫州房價也沒有任何好轉的跡像下。現在杭州房價又開始大幅下跌了。隨著一個個泡沫的破滅，危機將很快蔓延。溫州出現的問題將在全國上演。房地產下跌的結果將是災難性的。這是我們瘋狂和無知的結果。我們必須為自己的瘋狂承受一切後果。希望人們在經歷過金融海嘯後能汲取教訓，這樣我們的民族在海嘯後還能看見希望！