小鎮地產基本面分析

閑來無事,咱說說地產基本面分析.

早晨看了一個帖子,說許教授退出水糧油,虧了幾十億,回到地產去了.這對他來說是小錢,控制了數家上市公司和保險,地產收入之外,還有炒股票的收入,買個萬科,幾十億收入就出來了,玩什麼水和糧油呢?

其實許教授是很有情懷的人,想通過實業救國,結果錯了,我們的經濟是:地產興邦,實業誤國.

言歸正傳,談談地產基本面分析,以我居住的小鎮為模型.

差不多兩年前,我們家因為孩子讀國際學校搬家,寄宿制的.我和媳婦覺得小孩子寄宿不好,所以搬去附近住,每天接送.這是個江浙滬交界的小鎮。

此時房間5000元一平米,85平米房子租金2600,毛坯大概1500的樣子.分別折合租售比7個點以上和4個點.按照租售比,我應該買房.不過我當初有其他想法,所以就沒考慮.

新鎮是經濟開發區,四周以電梯業和制衣業為主,服務業是常規的銀行、物流中心，有大量的醫藥店、餐飲、足浴、夜總會兩家、大型賓館四家、大型超市一家，農業以漁業養殖和稻米為主。

基本上以藍領為主的結構，工資收入無論是工廠還是足浴餐飲等，年收入中位數五萬。 按照這個收入，小夫妻倆當時買房是沒有問題的，甚至和我看到的澳新都差不多，買房比租房划算，因為按揭和房租差不多。

到今年上半年，房價漲到8000元一平米，租售比降到4.3和2.5，但還是遠高於上海。 此時，本地小夫妻買房已經可能性不大了，而大城市那種雙方父母三個家庭湊錢買房的可能性，在這裡不大。 這些外來藍領家庭背景都不是太好。

後來我買了房子，7750元一平米，樓層不是太好，實際上應該是8350的普遍價格。

一個月內漲了一倍，不過是虛價，根據四周樓盤封盤和二手房的價格推算，一萬六左右。 而碧桂園買了新鎮中心的兩塊地，樓板價1萬，將來會賣2萬。

那麼，一萬六的價格合不合理呢？

此時的房間和本地購買力已經完全脫鉤了，租售比已經迅速的跌到1-2之間，和上海市就差不多了。

按照交通樞紐規劃，蘇州和上海都有軌道通往這裡。 其實蘇州老城區還有一萬多的房子，園區二萬到三萬，距離這裡45分鐘到一小時路程，你可以推測得出，指望蘇州上班族過來買房是不現實的。 吳江市區一萬七左右。

而從這裡到上海整個虹橋地區，開車四十五分鐘到一小時，每天油錢加過路費120元，一個月上班天數計算是2640元。 大巴是四十分鐘到虹橋樞紐，加地鐵，估計全部時間一個半小時，費用50元，一個月1100元。

地鐵18年通到朱家角，後續到鎮上何時？ 不知道。 但可以轉公交或電瓶車到17號線終點，這是節約費用的方式，時間估計1個半小時。

但朱家角房產價格2萬，以別墅為主，也有公寓；青浦鎮3-4萬。

所以，到我住的鎮上，純從居住的角度來計算購買力，以上海白領的工資收入和時間成本計算，一萬六已經不合理了。

那你一定明白，到這裡來買房的都是投機客。 投機客把當地盤子一掃而空。

壓注的是未來貨幣繼續印刷，泡沫繼續擴大。